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https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/50997
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| Title: | 預售屋交易機制對消費者之安全保障—兼論新型態之使用權銷售
The protection of trading mechanism of Pre-sale housing for the customers-The new mode for the sales of usufruct |
| Authors: | 楊克成
Yang, Kecheng |
| Contributors: | 楊淑文
楊克成
Yang, Kecheng |
| Keywords: | 預售屋
信託
定型化契約
消費者保護法
審閱期
廣告不實
同時履行抗辯
應記載事項與不得記載事項
履約保證
使用權
BOT |
| Date: | 2010 |
| Issue Date: | 2011-09-29 18:27:27 (UTC+8) |
| Abstract: | 因預售屋交易具有交易標的不可預見性、多重複雜法律關係等特性，故於實務上常引發諸多爭訟，本文針對預售屋交易依下列主題進行深入研究：
一、解析預售屋交易型態
傳統的預售屋交易模式，契約當事人主要為建商與消費者，並以此為中心，對外與地主、貸款銀行、代銷公司及營造廠等產生連結，本文將整理分析學說及實務判決之相關見解，藉以對預售屋交易契約為定性，並與鄰近日本地區之預售屋交易模式進行比較研究。又自信託法公布後，實務上建商為因應融資銀行之要求，於預售屋交易機制上引入信託架構，對原有法律關係架構產生如何之影響與變化，並檢討信託機制對消費者權益保障之實質助益。
二、案例紛爭類型化與司法審查之檢討
為瞭解預售屋之實際糾紛，藉由蒐集整理法院案例，將常見紛爭歸納為「審閱期間」、「廣告不實」、「面積與找補爭議」及「房屋瑕疵與拒絕給付價金」四大類型，分析相關判決對各爭點之法律見解，並檢討法院判決能否有效發揮司法審查之作用，以期未來在進行預售屋交易時能避免並預防類似之訟爭再度發生。
三、定型化契約條款之規制
我國對預售屋定型化契約條款之行政管制，主要以內政部所公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，作為企業經營者與消費者訂定契約之依據。惟隨著實行後仍發生諸多預售屋交易糾紛，因而分別於98年及99年二度修正，故本文將以新修正之應記載事項及不得記載事項內容為討論範圍，且針對修正後條款如履約保證機制等規定，在實務運作上恐將發生之爭議問題為探討，進而提出再修正之建議。
四、新型態使用權銷售之探討
隨著多元化之發展，預售屋銷售不再僅侷限於傳統預售房屋所有權之概念，亦發展出地上權房屋、使用權房屋之案例，本文擬以實際建案「京站使用權」為研究對象，分析使用權產生之背景，探討其交易架構、當事人間之法律關係及契約條款內容，以比較與傳統預售屋銷售之差異處，並深究消費者面對此種新型態預售屋時應注意之相關事項，另新型態預售模式中所採行之交易機制，可否採行適用於傳統之預售屋交易型態。
五、預售屋安全交易機制之再建構
最後藉由歸納分析上述各項議題，考量預售屋交易特性所產生之交易風險，擬由價金返還保障與建立續建機制之角度，提出預售屋安全交易機制之再建構。又基於實務上建商常使用顯失公平之定型化契約條款，而有加以導正之必要，將從司法審查與行政規制之面向，針對現有常見之糾紛類型，評析既存判決之適法性及妥當性，並對預售屋定型化契約應記載事項及不得記載事項之內容，提示具體之修正條款，達到加強消費者安全保障之目的，以期能尋求契約自由與消費者保護間之衡平。
"第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究方法 3
第三節 研究範圍 4
第二章 預售屋交易型態 6
第一節 預售屋交易當事人間之法律關係 6
第一項 預售屋交易之關係者 6
第二項 預售屋交易契約之法律性質 11
第二節 信託機制引進對預售屋交易之影響 26
第一項 現行不動產信託機制 26
第二項 信託案例研究—捷運聯合開發案 35
第三項 信託機制對消費者之保障 40
第三節 日本地區預售屋之交易模式與規制 44
第一項 概說 44
第二項 日本不動產交易之運作 45
第三項 預售屋交易之特別規制 51
第四項 宅建業者之責任 55
第三章 預售屋交易紛爭類型 59
第一節 總說 59
第二節 紛爭類型 61
第一項 審閱期間 61
第二項 廣告不實 73
第三項 面積與找補爭議 89
第四項 房屋瑕疵與拒絕給付價金 101
第三節 小結 111
第四章 定型化契約應記載事項與不得記載事項之檢討 124
第一節 概說 124
第二節 新修正之重點內容 127
第三節 現行應記載與不得記載事項之爭議問題與修正建議 137
第五章 新型態之預售屋交易模式—使用權 157
第一節 使用權銷售之背景 157
第二節 使用權交易架構及特色 162
第一項 使用權當事人間之法律關係 162
第二項 使用權交易之特性 164
第三節 使用權契約條款內容 171
第四節 小結 186
第六章 結論—預售屋交易之安全保障 188
第一節 預售屋安全交易機制之建構 188
第二節 法律面建立對消費者之交易保障 194
第一項 定型化契約條款之行政規制 195
第二項 司法審查對交易安全之維護 201
第三節 總結 207
參考文獻 209
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| Reference: | 一、中文文獻
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4、詹森林，民事法理與判決研究（三）—消費者保護法專論，元照，2003年8月，初版1刷。
5、詹森林，民事法理與判決研究（四）—消費者保護專論（2），元照，2006年12月，初版1刷。
6、詹森林，民事法理與判決研究（五），元照，2007年12月，初版1刷。
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10、王澤鑑，侵權行為法第二冊 特殊侵權行為，2006年7月，再刷。
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12、王澤鑑，民法學說與判例研究（八），1998年9月。
13、孫森焱，民法債編總論（上），三民，2005年12月，修訂版。
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3、胡慧滿，預售屋相關問題之研究，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2010年6月。
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6、郭國華，營建業不動產信託之研究，國立臺北大學企業管理學系碩士論文，2004年。
7、邱昱宇，預售屋續建制度及其糾紛預防研究，中國文化大學法律學研究所碩士論文，1996年6月。
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4、e-GOV：http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxsearch.cgi
5、法庫：http://www.houko.com/index.shtml
6、不動產用語集：http://www.zennichi.net/dictionary/index.html
7、不動產用語解說：http://www.home-knowledge.com/
8、不動産の法律相談：http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/fdsan.html
9、不動産マメ知識：http://www1.ocn.ne.jp/~juukenn/mametisiki-top.html |
| Description: | 碩士
國立政治大學
法律學研究所
94651011
99 |
| Source URI: | http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0094651011 |
| Data Type: | thesis |
| Appears in Collections: | [法律學系] 學位論文
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