政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/50997
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    Title: 預售屋交易機制對消費者之安全保障—兼論新型態之使用權銷售
    The protection of trading mechanism of Pre-sale housing for the customers-The new mode for the sales of usufruct
    Authors: 楊克成
    Yang, Kecheng
    Contributors: 楊淑文
    楊克成
    Yang, Kecheng
    Keywords: 預售屋
    信託
    定型化契約
    消費者保護法
    審閱期
    廣告不實
    同時履行抗辯
    應記載事項與不得記載事項
    履約保證
    使用權
    BOT
    Date: 2010
    Issue Date: 2011-09-29 18:27:27 (UTC+8)
    Abstract: 因預售屋交易具有交易標的不可預見性、多重複雜法律關係等特性，故於實務上常引發諸多爭訟，本文針對預售屋交易依下列主題進行深入研究：
    一、解析預售屋交易型態
    　　傳統的預售屋交易模式，契約當事人主要為建商與消費者，並以此為中心，對外與地主、貸款銀行、代銷公司及營造廠等產生連結，本文將整理分析學說及實務判決之相關見解，藉以對預售屋交易契約為定性，並與鄰近日本地區之預售屋交易模式進行比較研究。又自信託法公布後，實務上建商為因應融資銀行之要求，於預售屋交易機制上引入信託架構，對原有法律關係架構產生如何之影響與變化，並檢討信託機制對消費者權益保障之實質助益。
    二、案例紛爭類型化與司法審查之檢討
    　　為瞭解預售屋之實際糾紛，藉由蒐集整理法院案例，將常見紛爭歸納為「審閱期間」、「廣告不實」、「面積與找補爭議」及「房屋瑕疵與拒絕給付價金」四大類型，分析相關判決對各爭點之法律見解，並檢討法院判決能否有效發揮司法審查之作用，以期未來在進行預售屋交易時能避免並預防類似之訟爭再度發生。
    三、定型化契約條款之規制
    　　我國對預售屋定型化契約條款之行政管制，主要以內政部所公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，作為企業經營者與消費者訂定契約之依據。惟隨著實行後仍發生諸多預售屋交易糾紛，因而分別於98年及99年二度修正，故本文將以新修正之應記載事項及不得記載事項內容為討論範圍，且針對修正後條款如履約保證機制等規定，在實務運作上恐將發生之爭議問題為探討，進而提出再修正之建議。
    四、新型態使用權銷售之探討
    　　隨著多元化之發展，預售屋銷售不再僅侷限於傳統預售房屋所有權之概念，亦發展出地上權房屋、使用權房屋之案例，本文擬以實際建案「京站使用權」為研究對象，分析使用權產生之背景，探討其交易架構、當事人間之法律關係及契約條款內容，以比較與傳統預售屋銷售之差異處，並深究消費者面對此種新型態預售屋時應注意之相關事項，另新型態預售模式中所採行之交易機制，可否採行適用於傳統之預售屋交易型態。
    五、預售屋安全交易機制之再建構
    　　最後藉由歸納分析上述各項議題，考量預售屋交易特性所產生之交易風險，擬由價金返還保障與建立續建機制之角度，提出預售屋安全交易機制之再建構。又基於實務上建商常使用顯失公平之定型化契約條款，而有加以導正之必要，將從司法審查與行政規制之面向，針對現有常見之糾紛類型，評析既存判決之適法性及妥當性，並對預售屋定型化契約應記載事項及不得記載事項之內容，提示具體之修正條款，達到加強消費者安全保障之目的，以期能尋求契約自由與消費者保護間之衡平。
    "第一章 緒論 1
    第一節 研究動機與目的 1
    第二節 研究方法 3
    第三節 研究範圍 4
    第二章 預售屋交易型態 6
    第一節 預售屋交易當事人間之法律關係 6
    第一項 預售屋交易之關係者 6
    第二項 預售屋交易契約之法律性質 11
    第二節 信託機制引進對預售屋交易之影響 26
    第一項 現行不動產信託機制 26
    第二項 信託案例研究—捷運聯合開發案 35
    第三項 信託機制對消費者之保障 40
    第三節 日本地區預售屋之交易模式與規制 44
    第一項 概說 44
    第二項 日本不動產交易之運作 45
    第三項 預售屋交易之特別規制 51
    第四項 宅建業者之責任 55
    第三章 預售屋交易紛爭類型 59
    第一節 總說 59
    第二節 紛爭類型 61
    第一項 審閱期間 61
    第二項 廣告不實 73
    第三項 面積與找補爭議 89
    第四項 房屋瑕疵與拒絕給付價金 101
    第三節 小結 111
    第四章 定型化契約應記載事項與不得記載事項之檢討 124
    第一節 概說 124
    第二節 新修正之重點內容 127
    第三節 現行應記載與不得記載事項之爭議問題與修正建議 137
    第五章 新型態之預售屋交易模式—使用權 157
    第一節 使用權銷售之背景 157
    第二節 使用權交易架構及特色 162
    第一項 使用權當事人間之法律關係 162
    第二項 使用權交易之特性 164
    第三節 使用權契約條款內容 171
    第四節 小結 186
    第六章 結論—預售屋交易之安全保障 188
    第一節 預售屋安全交易機制之建構 188
    第二節 法律面建立對消費者之交易保障 194
    第一項 定型化契約條款之行政規制 195
    第二項 司法審查對交易安全之維護 201
    第三節 總結 207
    參考文獻 209
    "
    Reference: 一、中文文獻
    （一）書籍
    1、楊淑文，新型契約與消費者保護法，元照，2006年，2版。
    2、楊淑文，民事實體法與程序法爭議問題，元照，2006年6月，初版1刷。
    3、詹森林，民事法理與判決研究（二），元照，2003年4月，初版1刷。
    4、詹森林，民事法理與判決研究（三）—消費者保護法專論，元照，2003年8月，初版1刷。
    5、詹森林，民事法理與判決研究（四）—消費者保護專論（2），元照，2006年12月，初版1刷。
    6、詹森林，民事法理與判決研究（五），元照，2007年12月，初版1刷。
    7、詹森林、馮震宇、林明珠合著，認識消費者保護法，行政院消費者保護委員會，2005年，再版。
    8、馮震宇、謝穎青、姜志俊、姜炳俊，消費者保護法解讀，元照，2005年5月，3版1刷。
    9、王澤鑑，民法債編總論第一冊　基本理論債之發生，1994年10月。
    10、王澤鑑，侵權行為法第二冊　特殊侵權行為，2006年7月，再刷。
    11、王澤鑑，民法學說與判例研究（六），1996年10月。
    12、王澤鑑，民法學說與判例研究（八），1998年9月。
    13、孫森焱，民法債編總論（上），三民，2005年12月，修訂版。
    14、鄭玉波著，陳榮隆修訂，民法債編總論，三民，2002年6月，修訂2版1刷。
    15、黃立，民法債編總論，元照，2006年11月，修正3版1刷。
    16、朱柏松，消費者保護法論，翰蘆圖書，1999年9月，增訂版第1刷。
    17、李伸一，消費者保護論，凱侖出版社，1995年4月，初版。
    18、朱哲毅，不動產信託實務，台灣金融研訓院，2005年6月，初版1刷。
    19、楊與齡，房屋之買賣、委建、合建或承攬，正中，1977年9月，2版。
    20、陳計男，民事訴訟法論（上），三民，2006年9月，4版1刷。
    21、楊建華著，鄭傑夫增訂，民事訴訟法要論，三民，2008年4月，增訂版。
    （二）論文及研究報告
    1、吳依真，最高法院預售屋交易糾紛判決之類型化研究，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2004年。
    2、余明賢，合建契約之研究，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2003年4月。
    3、胡慧滿，預售屋相關問題之研究，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2010年6月。
    4、陳淑勤，從交易安全制度建立之觀點論預售屋買賣，國立成功大學法律學研究所碩士論文，2001年。
    5、王保章，BOT模式特許權合約與風險管理之研究—以民間機構之觀點，國立台灣大學商學研究所碩士論文，1996年。
    6、郭國華，營建業不動產信託之研究，國立臺北大學企業管理學系碩士論文，2004年。
    7、邱昱宇，預售屋續建制度及其糾紛預防研究，中國文化大學法律學研究所碩士論文，1996年6月。
    8、朱濬瑋，不實廣告判斷準則之研究—以公平交易法為中心，國立成功大學法律研究所碩士論文，2010年1月。
    9、財團法人國土規劃及不動產資訊中心，內政部『住宅交易安全制度規劃』專業服務案—成果報告，2007年9月。
    （三）期刊
    1、楊淑文，預售屋交易契約之法律性質及其相關法律之研究，政大法學評論，第57期，1997年6月。
    2、楊淑文，主債權範圍擴展條款之無效與異常，月旦法學雜誌，第122期，2005年7月。
    3、詹森林，定型化約款之基本概念及其效力之規範—消費者保護法第十二條之分析，法學叢刊，第158期，1995年2月。
    4、詹森林，消費者保護法與預售屋買賣定型化契約，國立臺灣大學法學論叢，第27卷第4期，1998年9月。
    5、詹森林，出賣人附隨義務之實務發展—最高法院裁判之研究，法令月刊，第61卷第3期，2010年3月。
    6、王澤鑑，民法總則在實務上的最新發展（二）－最高法院九十及九一年度若干判決的評釋，台灣本土法學雜誌，53期，2003年12月。
    7、黃立，消保法有關廣告規定之適用，政大法學評論，第62期，1999年12月。
    8、黃立，消保法的定型化契約條款（一），月旦法學教室，第15期，2004年7月。
    9、黃立，消保法的定型化契約條款（二），月旦法學教室，第16期，2004年8月。
    10、曾品傑，論不動產不誠實廣告之契約效力（上）-最高法院相關判決評釋-，台灣本土法學雜誌，第81期，2006年4月。
    11、曾品傑，論不動產不誠實廣告之契約效力（下）-最高法院相關判決評釋-，台灣本土法學雜誌，第82期，2006年4月。
    12、曾品傑，論信託關係下使用權轉讓契約審閱期間之實務問題，月旦法學雜誌，第142期，2007年3月。
    13、曾品傑，論買受人於危險移轉前發現瑕疵之權利救濟，法學新論，第4期，2008年11月。
    14、王文宇，行政判斷與BOT法制—以ETC案及京站案為例，月旦法學雜誌，第142期，2007年3月。
    15、謝哲勝，台灣物權法制發展，財產法暨經濟法，第2期，2005年6月。
    16、謝哲勝，信託運用於BOT契約的法律關係，月旦法學雜誌，第142期，2007年3月。
    17、陳忠五，不誠實廣告與夾層屋買賣契約-實務上相關判決之綜合評釋-（上），台灣本土法學雜誌，第2期，1999年6月。
    18、陳忠五，不誠實廣告與夾層屋買賣契約-實務上相關判決之綜合評釋-（下），台灣本土法學雜誌，第3期，1999年8月。
    19、翁瑞麟，預售屋的廣告不實及瑕疵擔保責任—最高法院97年度台上字第256號判決評析，現代地政雜誌，第333期，2010年1月。
    20、陳明燦、何彥陞，不動產買賣契約審閱期相關法律問題之探析，月旦財經法雜誌，第9期，2007年6月。
    21、楊與齡，房屋之預售委建及合建之研究—楊大法官在法學座談會講演，立法院院聞月刊，第5卷第6期，1977年6月。
    22、廖義男，評述最高法院對於房屋委建契約之判決，中國比較法學會法治學刊，第4期，1977年6月。
    23、劉宗榮，委建及合建房屋產權之歸屬暨紛爭之防止，臺灣大學法學論叢，第6卷第2期，1977年6月。
    24、金欽公，房屋委建、合建、承攬之研究，民事法律專題研究—司法院司法業務研究會第一期研究專輯，1989年8月6日。
    25、王泰升，合建及委建下不動產所有權歸屬與法定抵押權，律師通訊，第91期，1987年4月。
    26、林誠二，消費資訊之規範，消費者保護法專案研究實錄，1997年6月。
    27、姜炳俊，預售屋廣告之契約拘束力－評最高法院九十二年度台上字第二六九四號判決及相關判決，月旦法學雜誌，第118期，2005年3月。
    28、陳正雄，起造人名義信託對於不動產交易之功能，建築經理年刊，第24期，2008年10月。
    二、日文文獻
    1、我妻榮著，有泉亨補訂，新訂物権法（民法講義Ⅱ），岩波書店，1989年8月，第9刷。
    2、田山輝明，物権法，弘文堂，1990年2月，2刷。
    3、高島平蔵，物権法制の基礎理論，敬文堂，1986年6月，初版。
    4、宅地建物取引業法令研究会編著，宅地建物取引業法の解説，住宅新報社，2010年3月，5版。
    5、不動産公正取引協議会連合会編著，不動産広告の実務と規制，住宅新報社，2010年3月，10版。
    6、周藤利一、河井睦朗著，わかりやすい宅地建物取引業法，大成出版社，2010年2月。
    7、週刊住宅新聞社編著，不動産取引の「法律入門」，週刊住宅新聞社，2010年4月。
    8、千葉喬（監修）、不動産総合研究会編著，不動産取引の実務―プロ必携マニュアル，週刊住宅新聞社，2010年6月，9版。
    9、国土交通省総合政策局不動産業課監修、不動産適正取引推進機構、不動産流通近代化センター、不動産証券化協会編著，不動産取引用語辞典，住宅新報社，2009年10月，8版。
    10、不動産取引研究会編著，宅地建物取引の知識，住宅新報社，2010年1月。
    三、英文文獻
    1、George T. Bogert, TRUSTS 1 (6th ed. 1987).
    2、Simon Gardner, An Introduction to the Law of Trusts (1990).
    3、Garner, Bryan A. (EDT), Black’s Law Dictionary (1990).
    4、G. G. Bogert & G. T. Bogert, The Law of Trusts & Trustees §511-550 (2d. ed. rev. 1993).
    5、American Law Institute, Restatement of the Law Third, Trusts (2003).
    6、American Law Institute, Restatement of the Law Second, Trusts (1979).
    7、Carl J. Dahlman, “The Problem of Externality”, Journal of Law and Economics, Vol. 22, No.1. (Apr., 1979), pp. 141-162.
    8、Lee, Jinkook, and Horacio Soberon-ferrer, “Consumer Vulnerability to Fruad：influencing Factors”, The Journal of Consumer Affairs, 3 ( Summer, 1997), pp. 72.
    9、E. Thomas Sullivan, and Brain A. Marks, “The FTC’s Deceptive Advertising Policy: A Legal And Economic Analysis”, Oregon Law Review, Volume 64, No. 4. (1986), pp 601.
    10、Jack E. Karns, “Redefining "Deceptive` Advertising Under the Illinois Consumer Fraud and Deceptive Business Practices Act After Cliffdale Associates” , Southern Illinois University Law Journal, No. 1 (1985), pp. 1-59.
    11、Friedrich Kessler, “Contract of Adhesion—Some Thoughts about Freedom of Contract”, Columbia Law Review, Vol. 43, No. 5(1943), pp. 629-642.
    四、網站資源
    1、司法院法學資料搜尋系統：http://jirs.judicial.gov.tw/Index.htm
    2、財團法人中華民國消費者文教基金會：http://www.consumers.org.tw/index.aspx
    3、全國法規資料庫：http://law.moj.gov.tw/
    4、e-GOV：http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxsearch.cgi
    5、法庫：http://www.houko.com/index.shtml
    6、不動產用語集：http://www.zennichi.net/dictionary/index.html
    7、不動產用語解說：http://www.home-knowledge.com/
    8、不動産の法律相談：http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/fdsan.html
    9、不動産マメ知識：http://www1.ocn.ne.jp/~juukenn/mametisiki-top.html
    Description: 碩士
    國立政治大學
    法律學研究所
    94651011
    99
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0094651011
    Data Type: thesis
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