政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/110846
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    Title: 預售屋大量估價模型之建立
    The mass appraisal modeling of the pre-sale housing
    Authors: 朱智揚
    Chu, Chih Yang
    Contributors: 張金鶚
    江穎慧
    Chang, Chin Oh
    Chiang, Ying Hui
    朱智揚
    Chu, Chih Yang
    Keywords: 預售屋
    大量估價
    基差
    商譽
    Pre-sale housing
    Mass appraisal
    Basis
    Developer`s reputation
    Date: 2017
    Issue Date: 2017-07-11 12:01:35 (UTC+8)
    Abstract: 預售屋價格長久受到台灣產業界與學術界密切關注，然而預售屋價格資訊卻相對成屋缺乏，本研究希望釐清預售屋的特性並建立預售屋大量估價模型，提供預售屋價格資訊。預售屋具期貨交易性質，其價格形成受周遭成屋價格影響，其基差(預售屋與成屋價格差)關係顯得格外重要；另一方面，預售屋為完工前銷售之產品，有品質不易掌握之特性，消費者傾向透過商譽來評斷產品優劣，商譽因而相對凸顯，加上預售屋具有以個案方式為中心之定價模式，相對成屋其個案特徵顯得更加強烈，基差與建商商譽成為預售屋估價上必要考量的兩個重心。
    本文以特徵價格方式納入基差與商譽因素進行實證分析與建立模型，研究期間為台北市2012年第3季至2015年第4季，在資料處理上透過座標整合內政部實價登錄資料以及國泰建設市調資料，解決實價登錄資料中缺乏個案屬性的去識別化問題，將預售屋「個案」特徵納入「個戶」估計中，突破過往預售屋研究限縮於個案的限制。實證結果顯示，台北市預售屋單價平均比周圍成屋多出35.5%的水準、而屬於上市上櫃建商的預售產品則相較非上市櫃產品平均高出5.7%的價格；模型估計表現上，本研究實證模型解釋力達到65.1%，模型之絕對平均誤差為10.56%、±10%及±20%的命中率分別為57.86%、88.25%，達到大量估價模型要求水準，值得參考使用。
    Reference: 參考文獻

    英文文獻：
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    中文文獻：
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    林祖嘉、馬毓駿，(2007)，「特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用」，『住宅學報』，16(2):1-22。
    花敬群、張金鶚，(1999)，「成屋市場與預售屋市場之價量關係:住宅存量—流量 模型的檢討與修正」，『人文及社會科學研究彙刊』，9(3):494-504。
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    陳俊合、謝潮儀，(1994)，「以投資及特徵觀點對預售屋價格評估模式之探討」，『中原學報』，27(2):135-143。
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    林素菁，(2002)，「台灣地區特徵性房價函數估計係數不一致性問題之探討」，『2002 年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集』。
    林育聖、張金鶚，(2004)，「建商訂價行為之研究—探討不同類型建商訂價行為之差異」，『中華民國住宅學會第十三屆年會論文集』。
    梁仁旭、陳奉瑤，2014，『不動產估價』，第三版，臺北：中國地政研究所。
    Description: 碩士
    國立政治大學
    地政學系
    104257022
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0104257022
    Data Type: thesis
    Appears in Collections:[Department of Land Economics] Theses

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