政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/95280

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題名:	開發型不動產證券化之研究 The study on development-oriented real estate securitization
作者:	胥博懷 Hsu, Po Huai
貢獻者:	劉連煜 Liu, Len Yu 胥博懷 Hsu, Po Huai
關鍵詞:	不動產證券化開發型不動產不動產投資信託不動產資產信託證券化都市更新公共建設特殊目的機構 Real Estate Securitization Securitization Development Oriented Real Estate REIT REAT Urban Renewal BOT Special Purpose Vehicle
日期:	2010
上傳時間:	2016-05-09 15:30:13 (UTC+8)
摘要:	開發型不動產證券化制度，定義上係以未開發完成之不動產之權利，透過特殊目的機構，在破產隔離之法律關係下，加以小口化、規格化，並發行有價證券表彰該權利且對外募集或私募有價證券之行為。在我國法規範之下，制度上則可包括「不動產投資信託基金投資於開發型不動產」以及「不動產資產信託以開發型不動產作為信託財產私募有價證券」二種型態。證券化對於不動產之開發而言，係一相當有利之融資管道，且同時亦提供了小額投資人投資大型不動產開發案共享獲利之機會。一般均認為開發型不動產係對於證券化需求最大之標的，然而，因開發性不動產本質上具有較已開發不動產更高之風險，故學說、實務及立法上之討論亦有眾多見解主張對於開發型不動產之證券化應予禁止或限制。我國不動產證券化條例於民國92年公布施行時，對於開發型不動產納入規範係採所謂「分階段立法」之模式，而在民國98年1月6日始由立法院三讀通過不動產證券化條例之修正案，正式將開發型不動產納入我國不動產證券化之法制，惟現行法基於道德危險之防止、風險控管與投資人保護等考量，對於開發型不動產之證券化仍設有多數禁止或限制規範。然而，本文認為風險控管與投資人保護之並非不動產證券化制度唯一或絕對之考量；並且，制度上之限制或禁止應屬投資人保護之最後手段，若尚可透過主管機關之有效監理降低投資風險並保障投資人時，仍應儘量朝「興利同時防弊」之方向運作，不應過度限制該制度之適用範圍，否則反而將使制度之立法目的無法達成。綜上所述，本文嘗試從開發型不動產證券化之本質、特性與優缺點出發，參酌國外相關立法例，並考量我國民情與資本市場之特色後，分析提出我國開發型不動產證券化制度之走向，主張應修法開放募集之不動產投資信託基金得投資於一般開發型不動產。另外，針對都市更新及BOT等開發案適用不動產證券化條例之議題，本研究採取否定見解，認為應於各該法律另行立法規範此種特別法上之開發型不動產證券化，而不應以不動產證券化條例規範之。故本研究尚針對現行不動產證券化條例、都市更新條例、促進民間參與公共建設法等法律規範提出修正建議。期能提供開發型不動產證券化制度將來修法及運作上之參考。 The “development-oriented real estate securitization” could be defined as an arrangement that subdivides and standardizes the right of real estate which is undeveloped or under development, into separate shares through a special purpose vehicle and the bankruptcy-remoteness structure, and the public offering or private placement of the real estate securities representing ownership of such shares. Under the Real Estate Securitization Act of Taiwan, R.O.C. (the “Act”), so called development-oriented real estate securitization could also be construed as either 1) fund investment of REIT into real estate(s) under development, or 2) entrusting real estate(s) under development or to be developed to a REAT. Securitization is a favorable way to finance the development project, also it provides opportunities for investors with limited fund to invest in and profit from the same. Generally, development projects have the strongest needs for securitization financing. However, due to the risks accompanied with development, there are opinions from researchers and legislators for the restriction of their securitization. Upon the Act’s promulgation in 2003, the Legislative Yuan also resolved the guidelines for future amendment that the real estate under development or to be developed shall be included upon the maturity of real estate securitization operation. However, due to legislators’ concerns on moral hazard, risk control and investor protection, the amendment promulgated in 2009 formally adapting the development-oriented real estate securitization was still quite restricted. It is held by this thesis that risk control and investor protection are not the only or supreme purposes of the Act. Meanwhile, the restriction shall be deemed the last resort of investor protection, it is to say, if the monitoring and supervision of competent authority is operable, we shall use them to protect investors instead of legislative restriction. Or some objectives of the Act would be therefore hindered. Based on the analysis of the nature, advantages, disadvantages, comparative law study of development-oriented real estate securitization, and also referring to the customs and capital market structure of Taiwan, this thesis has provided some thoughts and suggestions for other researchers and legislators’ reference. Firstly, it is held that the restriction on publicly offered REIT’s investment in development project shall be removed. Also, the urban renewal and BOT project shall not be applicable under the Act as which shall be exceptional types respectively legislated in Urban Renewal Act and the Law for Promotion of Private Participation in Infrastructure Projects. It is expected that the issues, thoughts and opinions raised or provided by this thesis could encourage further discussions toward the subject to ensure the sound and stable development of real estate securitization in Taiwan. "第一章緒論------------------------------------------------1 第一節研究背景、動機與目的----------------------------------1 第一項研究背景---------------------------------------------1 第二項研究動機---------------------------------------------3 第三項問題之提出-------------------------------------------4 第四項研究目的---------------------------------------------4 第二節研究範圍與研究方法------------------------------------5 第一項研究範圍---------------------------------------------5 第二項研究方法---------------------------------------------5 第三項本研究之限制及可能之解決方案---------------------------6 第三節國內相關文獻之回顧與整理-------------------------------7 第四節研究架構之說明---------------------------------------8 第二章不動產證券化之介紹------------------------------------9 第一節不動產及不動產之特性----------------------------------9 第一項不動產之定-------------------------------------------9 第一款傳統民事法之定義--------------------------------------9 第二款不動產證券化條例之定義--------------------------------9 第三款不動產相關權利--------------------------------------10 第二項不動產及不動產市場-----------------------------------10 第一款不動產之特性----------------------------------------10 第二款不動產市場之特性-------------------------------------12 第三款不動產與金融市場-------------------------------------14 第二節不動產與證券----------------------------------------16第二項證券之意義及功能-------------------------------------16 第一款學說之定義------------------------------------------16 第二款法律上之定義----------------------------------------16 第三款證券之功能------------------------------------------17 第二項證券化之簡介----------------------------------------18 第一款證券化之意義及型態-----------------------------------18 第二款證券化之功能----------------------------------------21 第三節不動產證券化之定義、基本原理與型態---------------------27 第一項不動產證券化之定義-----------------------------------27 第二項不動產證券化之要素-----------------------------------28 第三項不動產證券化之特性與經濟效益--------------------------29 第四項不動產證券化之法律關係-------------------------------30 第五項我國之制度------------------------------------------35 第三章開發型不動產證券化之介紹------------------------------39 第一節「開發型不動產」之簡介-------------------------------39 第一項開發型不動產之定義-----------------------------------39 第二項不動產開發之階段-------------------------------------40 第三項不動產開發之資金取得---------------------------------42 第二節開發型不動產證券化-----------------------------------45 第一項開發型不動產證券化之定義------------------------------45 第二項開發型不動產證券化之特性------------------------------46 第三項開發型不動產證券化之優缺點----------------------------49 第四項開發型不動產證券化之法律關係--------------------------52 第三節風險控管與投資人保護---------------------------------56 第一項開發型不動產證券化之風險與避險------------------------56 第一款不動產開發之風險-------------------------------------56 第二款證券化本身之風險------------------------------------59 第二項投資人保護------------------------------------------60 第一款信用評等--------------------------------------------60 第二款信用增強--------------------------------------------64 第三款資訊公開--------------------------------------------70 第四款監督機制--------------------------------------------73 第五款投資之禁止或限制-------------------------------------76 第四章外國立法例之開發型不動產證券化之介紹與制度比較----------79 第一節美國之不動產證券化與開發型不動產-----------------------79 第一項美國之不動產投資信託基金投資於開發型不動產--------------79 第一款美國之不動產投資信託基金投資於不動產開發之歷史----------79 第二款美國實務上不動產投資信託基金投資於開發型不動產之態樣-----79 第二項美國之不動產有限合夥制度與不動產開發-------------------81 第一款美國不動產有限合夥制度之簡介及歷史---------------------81 第二款美國不動產有限合夥制度與不動產開發---------------------82 第三項美國開發型不動產證券化之現況--------------------------83 第一款法制面之發展----------------------------------------83 第二款實務運作--------------------------------------------85 第二節日本之開發型不動產投資信託與開發型不動產資產信託-------- 87 第一項日本之不動產證券化歷程-------------------------------87 第二項日本之資產運用型證券化與開發型不動產-------------------88 第三項日本之資產流動化法所規範之不動產證券化-----------------88 第四項日本開發型不動產證券化之實務現況及發展趨勢-------------94 第三節亞洲其他已開發國家之開發型不動產證券化制度--------------97 第一項韓國之開發型不動產證券化------------------------------97 第二項新加坡之開發型不動產證券化----------------------------98 第三項香港之開發型不動產證券化------------------------------99 第四節綜合分析比較---------------------------------------100 第五章我國開發型不動產證券化之過去、現在與未來---------------105 第二項遠見大樓開發案-------------------------------------106 第三項案例分析-------------------------------------------107 第一款法律關係之分析與定性--------------------------------107 第二款案例之成敗因素評析 ---------------------------------110 第二節現行法令下開發型不動產證券化之態樣--------------------116 第一項不動產投資信託基金投資於開發型之不動產----------------116 第二項以開發型不動產成立不動產資產信託 - 僅限私募類型--------126 第三項都市更新條例下之都市更新投資信託公司------------------127 第三節開發型不動產證券化在我國未來可能之走向----------------129 第一項漸進式之立法模式------------------------------------129 第二項與不動產證券化條例立法目的及修法理由相悖規範之再修正----131 第三項不動產證券化受益證券商品種類之多樣化------------------132 第四項不動產管理架構之再檢討------------------------------133 第四節適合我國民情之開發型不動產證券化制度模型之試提出-------135 第一項不動產投資標的之再檢討------------------------------135 第二項開放散戶投資於開發型不動產之必要性--------------------136 第三項小結----------------------------------------------136 第六章我國現行法令關於開發型不動產證券化規範之評析與修正建議--139 第一節不動產證券化條例關於開發型不動產證券化之立法過程、立法理由與法規範之評析----------------------------------------------139 第一項開發型不動產證券化在我國之立法歷程------------------139 第二項限制開發型不動產證券化之理由-------------------------141 第一款道德危險之防止-------------------------------------141 第二款風險控管與投資人保護之考量---------------------------142 第三項現行開發型不動產證券化條例之立法評析------------------142 第一款不動產證券化條例第4條第1項第18款關於開發型不動產之定義規範----------------------------------------------------------142 第二款不動產證券化條例不動產投資信託基金投資於開發型不動產限制之評析-------------------------------------------------------144 第三款不動產證券化條例就不動產資產信託以開發型不動產作為信託財產相關規範之評析----------------------------------------------159 第二節都市更新條例關於都市更新投資信託制度法規範之評析-------161 第一項都市更新投資信託之定義與目的-------------------------161 第二項都市更新投資信託所使用之組織型態與交易架構-------------161 第三項我國都市更新投資信託之現況---------------------------161 第四項都市更新條例與不動產證券化條例適用上之說明與評析--------162 第三節 BOT與開發型不動產證券化相關法規範之評析---------------164 第一項 BOT之基本概念--------------------------------------164 第一款 BOT之定義、法律關係與特性---------------------------164 第二款 BOT之運作流程--------------------------------------165 第三款 BOT案之風險----------------------------------------166 第二項 BOT以開發型不動產證券化籌募資金之現行法規範整理--------168 第一款不動產投資信託基金投資於BOT案------------------------168 第二款以BOT案作為不動產資產信託之信託財產-------------------168 第三項自風險分析、資源分配、實務運作以及法規範目的之角度探討BOT與開發型不動產證券化結合之可行性------------------------------169 第一款風險分析之考量-------------------------------------169 第二款資源分配之考量-------------------------------------170 第三款實務運作之可行性------------------------------------170 第四款法規範目的之探討------------------------------------172 第五款小結----------------------------------------------172 第七章結論----------------------------------------------173 第一節贊同引進開發型不動產證券化制度-----------------------173 第二節不動產證券化條例之修正建議---------------------------177 第三節公開資訊平台之建立----------------------------------182 參考文獻--------------------------------------------------183 附錄一-----------------------------------------------------i 附錄二-------------------------------------------------xxvii 圖表頁次圖一表外化之圖例------------------------------------------23 圖二不動產證券化主要參與者關係圖----------------------------31 圖三開發型不動產證券化法律關係圖----------------------------54 圖四日本資產流動化開發型不動產證券化之架構-------------------93 圖五歐洲共同仕場開發案法律關係圖---------------------------107 圖六遠見大樓開發案法律關係圖------------------------------109 圖七不動產投資信託與都市更新投資信託之比較------------------128 圖八對於不動產開發案自有資金比例限制之立法模式比較-----------154 圖九 BOT案開發及營運之運作流程圖---------------------------165 圖十現行法就開發型不動產證券化之禁止與限制規定暨本研究之修正建議比較之樹狀圖------------------------------------------------180 表一富邦一號REIT投資標的整理對照表--------------------------48 表二美國、日本、韓國、香港、新加坡及我國開發型不動產證券化之比較表-----------------------------------------------------102 表三現行不動產證券化條例對於不動產投資信託基金投資於開發型不動產之限制整理表-------------------------------------------125 表四我國開發型不動產證券化立法歷程表-----------------------140
參考文獻:	一、專書中文部分：方嘉麟，信託法之理論與實務，二版，月旦出版，1996年2月。王文宇，新金融法，二版，元照出版，2004年11月。王文宇等，金融法，元照出版，2004年10月。王志誠，金融資產證券化－立法原理與制度比較，二版，五南出版，2005年3月。王澤鑑，民法總則，增訂版，三民出版，2000年9月。王澤鑑，民法物權第一冊－通則、所有權，修訂版，三民出版， 2002年9月。張金鶚、白金安，不動產證券化理論與實務，二版，財團法人中華民國證券暨期貨市場發展基金會出版，2007年9月。曾宛如，證券交易法原理，二版，元照出版，2001年12月。楊淑文，新型契約與消費者保護法，翰蘆出版，1999年5月。廖咸興、李阿乙、梅建平，不動產投資概論，三版，華泰出版，1999年9月。臧大年等，不動產證券化，翰蘆出版，1999年3月。劉連煜，公司法理論與判決研究（二），元照出版，1998年4月。劉連煜，新證券交易法實例研習，三版，元照出版，2004年9月。鄭玉波，民法債編各論（下），十七版，三民出版，1997年8月。謝哲勝、陳亭蘭，不動產證券化－法律與制度運作，修訂二版，翰蘆出版，2006年9月。外文部分：不動産証券化研究会，基礎からよくわかる不動産証券化ガイドブック，改訂版，株式会社きょうせい出版，2008年2月田邊昇等，実務‧不動産証券化，株式会社商事法務出版，2003年2月。岡內幸策，不動産証券化と不動產ファンド，日本経済新聞社出版，2001年1月。開発型不動産証券化研究会，開発型不動産証券化の知識と実際，改訂版，株式会社きょうせい出版，2007年12月。 Fass, Peter M., Shaff Michael E. and Zief, Donald B., Real Estate Investment Trust Handbook, 2004 Frankel, Michael G. and Needles, Thayne T., Real Estate Investment Trust: A Guide to Their History, Formation and Taxation, 2000 Greer, Gaylon E. and Farrell, Michael D., Investment Analysis for Real Estate Decision, 2nd Edition, 1988 Swanson, Bruce L., Risk and Return in Real Estate: the REIT Sample, 1986 二、學位論文方安遠，不動產證券化之法評析，東吳大學法律學系法律專業碩士班碩士論文，2004年7月。王保章，BOT模式特許權合約與風險管理之研究－以民間機構之觀點，國立臺灣大學商學研究所碩士論文，1997年6月。范姜建仲，台灣不動產證券化的創新策略－一個從國外經驗與本土歷程出發的探討，國立臺灣大學建築與城鄉研究所碩士論文，2006年6月。姚克勛，不動產投資信託應用於都市更新之研究，國立中正大學法律學研究所碩士論文，2009年2月。孫大偉，不動產投資信託之研究－以投資人保護為中心，國立中央大學產業經濟研究所碩士論文，2006年12月。梁客川，不動產證券化之研究－以我國「不動產證券化條例」草案為中心，國立政治大學法律學系碩士班碩士論文，2003年7月。許君薇，不動產證券化條例實施後之立法因應，東吳大學法律學系碩士在職專班法律專業組碩士論文，2005年8月。陳月秀，智慧財產權證券化－從美日經驗看我國實施可行性與立法之芻議，國立政治大學法律學系碩士班碩士論文，2004年7月。陳亭蘭，不動產證券化法制之研究－兼評不動產證券化條例草案，國立中正大學法律學研究所碩士論文，2003年6月。陳廣武，不動產證券化運作模式之研究－探討不動產開發之應用，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文，2007年1月。黃建鈞，台灣不動產證券化之研究－兼論開發型資產信託之立法，國立中央大學產業經濟研究所碩士論文，2005年7月。黃勃叡，不動產證券化條例之解析與面臨問題之探討，國立臺北大學法學系碩士班碩士論文，2004年7月。廖士毅，不動產投資信託基金投資標的之研究－以開發型不動產為中心，國立中正大學法律學研究所碩士論文，2008年8月。廖怡貞，不動產證券化法制與實務評析，國立臺灣大學法律學研究所碩士論文，2005年6月。潘慶明，不動產投資信託發展現況與相關問題之探討，國立政治大學商學院經營管理碩士學程風險管理組碩士論文，2008年1月。歐樹昇，開發型不動產證券化會計處理之研究，國立臺灣大學財務金融研究所碩士論文，2004年6月。藍孟真，從美日經驗論我國不動產證券化發展之方向，東海大學法律學系碩士班碩士論文，2005年6月。簡后吟，民間參與公共建設採取BOT模式－由事前規劃至興建階段之基本法制研究，中國文化大學法律學研究所碩士論文，2007年12月。三、期刊論文中文部分：王文宇、廖咸興， BOT與開發型不動產證券化，月旦法學雜誌，第152期，2008年1月。白金安等，國內不動產證券化運作機制之探討，全國律師，2004年7月。李同龢、鄭治明，自供需面探討資產證券化中信用評等與信用增強之角色，台灣金融財務季刊第3輯第4期，2002年12月。李宜豐，從美國經驗探討台灣不動產證券化機制，台灣金融財務季刊第5輯第1期，2004年3月。李儀坤，日本不動產證券化，台灣經濟金融月刊，第30卷第10期，1999年10月。李禮仲，不動產證券化條例評析，律師雜誌，第295期，2004年4月。金文森，不動產證券化之探討，營造天下，第92期，2003年8月。姜堯民、游千慧，日本經驗對台灣發展不動產證券化市場之啟示，住宅學報第12卷第1期，2003年2月。涂錦樹，信託資產證券化之法律理論與實務，全國律師，2004年7月。陳棠、謝慧鶯，不動產證券化對不動產開發之影響，月旦法學雜誌，第88期，2002年9月。張承中，特殊目的公司與特殊目的信託，月旦法學雜誌，第136期，2006年9月。游啟璋，不動產證券化法制架構與適用，證券暨期貨月刊，第21卷第10期，2003年10月。游啟璋，不動產證券化法制解析，月旦法學雜誌第88期，2002年9月。外文部分： Hess, Robert, REIT Joint Venture Use is on the Rise, Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 10, No.1 (2004) Kang, Hyeon and Chang, Sangmoon, South Korea – More space for business, International Financial Law Review, July (2008) 四、研討會論文與研究報告毛志荣，房地产投资信托基金研究.深圳证券交易所综合研究所研究报告，2004年1月。王志誠，不動產受益證券之發行與投資人保護機制：信用評等、信用增強及避險計畫，不動產證券化學術研討會論文集，2003年12月。王健安、張金鶚，台灣REITs與REATs發行個案之典型事實分析，第十三屆亞洲房地產學會年會暨國際研討會論文，2008年7月。林左裕，商用不動產與REIT，臺灣土地銀行信託部成立20周年紀念REIT論壇研討會報告，2008年7月。侯立洋，不動產證券化條例部分修正條文草案，臺灣土地銀行信託部成立20周年紀念REIT論壇研討會報告，2008年7月。柯曉芸等，金融資產證券化之研究及個案分析，崑山科技大學財務金融系四年制學院部專題製作報告，2005年1月。陳正吉、廖世仁，開發型不動產証券化之探討，樹德科技大學2006創新、整合與應用學術研討會報告，2006年5月。陸君芬，不動產投資信託商品（REITs）介紹，台灣工業銀行研究資料，2005年4月。黃榮賜，赴美國研習「證券化金融商品發展之研究」報告書，行政院所屬各機關因公出國人員出國報告書，2008年1月。曾東茂，2008年台灣商用不動產投資趨勢與REIT，臺灣土地銀行信託部成立20周年紀念REIT論壇研討會報告，2008年7月。傅景林、白金安，不動產證券化委外管理代理問題之研究，全國不動產經營與管理實務學術研討會，2007年5月。廖咸興、謝哲勝，我國封閉型不動產投資信託基金追加募集可行性研究，中華民國信託業商業同業公會委託研究，2005年6月。五、網際網路資料日本社団法人不動產証券化協会網站網址為：http://www.ares.or.jp 日本Yahoo Finance J-REIT情報網站網址為：http://yahoo.japan-reit.com/ 日本財団法人住宅保証機構網站網址為：http://www.how.or.jp/ 美國National Association of Real Estate Investment Trust網站網址為：http://www.reit.com 摩根士丹利資本國際公司（Morgan Stanley Capital International）網站網址為：http://www.mscibarra.com 我國不動產證券化資訊平台網站網址為：http://res.realestate.org.tw/res/root/Default_Root.aspx 中華信用評等股份有限公司網站網址為：http://www.taiwanratings.com/tw/
描述:	碩士國立政治大學法律學系 92651014
資料來源:	http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0926510143
資料類型:	thesis
顯示於類別:	[法律學系] 學位論文

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