政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/86001
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    政大機構典藏 > 法學院 > 法律學系 > 學位論文 >  Item 140.119/86001


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    题名: 預售屋買賣定型化契約之研究
    作者: 姜宜君
    贡献者: 黃立
    陳立夫
    詹森林
    姜宜君
    关键词: 預售屋
    定型化契約
    廣告
    審閱權
    共同使用部分
    建築設計
    日期: 1997
    上传时间: 2016-04-22 13:44:24 (UTC+8)
    摘要: 論文摘要
    "論文摘要
    一、本論文係以內政部於84年11月公布之預售屋買賣定型化契約範本為基礎（稱之為原契約範本條款），並配合該部於87年6月完成初步修正（尚未確定）之版本 （稱之為新修正條款），將一般消費者購屋時可能列入契約條款之內容作一解析，如前後版本有經修正，將以粗體字加底線之方式表明之，並列明修正理由，同時檢討以往之建築投資業者之作法，就契約條款之法律效果作詳盡的說明。
    二、另內政部制作之預售屋買賣定型化契約範本對建築投資業者而言，雖係僅供參考，但此次修正也同時制定「預售屋買賣契約應記載及不得記載事項」，依消費者保護法第17條之規定，一經公告，將有強制之效力。此外在契約範本中若干條款，係依據公寓大廈管理條例、消費者保護法、公平交易法等法律之強制規定而制定，即便未列入契約條款中，亦有拘束雙方當事人之效力，本文就此亦將一一列出。
    三、按內政部為維持定型化契約的公平合理，俾定型化契約至少具有最低公平標準，以保障消費者權益，特擬定「預售屋買賣定型化契約應記載或不得記載之事項」，而依消費者保護法施行細則第15條第2項規定：中央主管機關公告之應記載事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。換言之，凡經中央主管機關公告為應記載事項，縱經當事人個別磋商合意排除適用，該應記載事項仍構成契約之一部。
    而自公告之日起，凡建築投資業者使用之預售屋買賣定型化契約之內容，悉依所公告之「應記載之事項」擬訂之，並且不得記載所公告之「不得記載之事項」，以免違反消費者保護法之規定，以期消弭預售屋買賣糾紛，共晉平等互惠之買賣契約。本文並將列入應記載事項部分一併討論，不得記載事項部分則另立一章。
    四、為健全不動產交易秩序，並保障不動產交易安全，內政部另制定不動產交易法草案，其對成屋與預售房屋之交易訂定新制度，雖該草案尚於內政部研擬中，惟將來若立法通過後，對預售屋制度亦有不小之衝擊，針對預售屋部分本文將於相關章節加以探討 。
    五、本文主要分為七章，第二章為定型化契約概論，對定型化契約之解釋為一基本論述；第三章以下則以內政部公布之預售屋買賣契約書範本為基本架構，並就新齊家促進會於83年3月25日制作之「預售屋買賣契約書標準範本」（以下稱新齊家版），中華民國消費者文教基金會亦於87年5月出版「預售房地買賣契約書」（以下稱消基會版），於各該版本有別於官版條款時將提出比較說明，除於相關章節中列入外，並搜集市面上之預售屋買賣契約書，暨司法實務之審判見解，相互比較對照，以資參考。

    目 錄
    第一章 緒論 1
    第一節 研究動機 1
    第二節 研究方法 1
    壹、預售屋買賣契約之適用範圍 1
    貳、編排方式及架構之說明 4
    第二章 定型化契約概論 5
    第一節 前言 5
    第二節 定型化契約之定義 7
    壹、定型化契約是為與不特定多數人訂立契約之用而擬定之契約條款 7
    貳、定型化契約是企業經營者單方預先擬定之契約條款 10
    第三節 定型化契約之功能及問題 11
    壹、定型化契約之功能 11
    貳、定型化契約之基本問題 12
    第四節 我國法制上之沿革 14
    壹、概說 14
    貳、最高法院之見解 14
    參、我國法制之建立 17
    第五節 定型化契約之構成內容 18
    壹、概說 18
    貳、一般條款與非一般條款 18
    參、異常條款 20
    肆、不構成契約內容之探討 22
    伍、不構成契約內容之性質 22
    第六節 定型化契約效力之審查原則 23
    壹、概說 23
    貳、顯失公平（衡平原則） 23
    參、誠實信用原則 30
    肆、公共秩序原則 31
    第七節 定型化契約條款之無效 32
    壹、定型化契約條款之解釋 32
    貳、定型化契約之無效 33
    參、契約無效效果之檢討 34
    第三章 契約審閱權及廣告效力 36
    第一節 契約審閱權 36
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約前言） 36
    貳、新修正條款內容（置於買賣契約前言） 36
    參、修正理由 36
    肆、解析 37
    第二節 廣告效力 41
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第一條） 41
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第一條） 41
    參、修正理由 41
    肆、解析 41
    第四章 房地標示及價金 45
    第一節 標示 45
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二條） 45
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第二條） 46
    參、修正理由 47
    肆、解析 47
    第二節 房地出售面積及認定標準 58
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第三條） 58
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第三條） 59
    參、修正理由 59
    肆、解析 59
    第三節 房地總價 65
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第六條） 65
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第六條） 66
    參、修正理由 66
    肆、解析 66
    第四節 房屋面積誤差及其價款找補 66
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第五條） 66
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第五條） 67
    參、修正理由 67
    肆、解析 67
    第五節 付款條件及方式 70
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第七條） 70
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第七條） 71
    參、修正理由 71
    肆、解析 72
    第六節 貸款約定 73
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十八條） 73
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第十八條） 73
    參、修正理由 74
    肆、解析 75
    第七節 房地轉售條件 76
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十條） 76
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十條） 76
    參、修正理由 76
    肆、解析 77
    第八節 房地產權之登記期限 78
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十五條） 78
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第十五條） 79
    參、修正理由 80
    肆、解析 80
    第九節 交付不動產及相關文件之條 件及期限 82
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十六條） 82
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第十六條） 83
    參、修正理由 83
    肆、解析 84
    第十節 稅費負擔之約定 85
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十條） 85
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十一條） 85
    參、修正理由 86
    肆、解析 86
    第五章 共用使用部分 87
    第一節 共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算 87
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第四條） 87
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第四條） 88
    參、修正理由 88
    肆、解析 88
    第二節 地下層共同使用部份權屬 93
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第八條） 93
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第八條） 93
    參、修正理由 94
    肆、解析 94
    第三節 屋頂使用權屬 95
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第九條） 95
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第九條） 95
    參、修正理由 96
    肆、解析 96
    第四節 法定空地之使用方式 98
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十條） 98
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第十條） 98
    參、修正理由 99
    肆、解析 99
    第六章 建築設計部分 101
    第一節 建築主要結構、主要建材及其廠牌、規格 101
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十一條） 101
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第十一條） 101
    參、修正理由 102
    肆、解析 102
    第二節 開工及完工最後期限 103
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十二條） 103
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第十二條） 103
    參、修正理由 104
    肆、解析 104
    第三節 建築設計變更之處理 107
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十三條） 107
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第十三條） 108
    參、修正理由 108
    肆、解析 109
    第四節 驗收 112
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十四條） 112
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第十四條） 113
    貳、修正理由 113
    肆、解析 113
    第五節 保固期限及範圍 114
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十七條） 114
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第十七條） 115
    參、修正理由 115
    肆、解析 115
    第六章 其他約定 116
    第一節 產權糾紛之處理 116
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十一條） 116
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十二條） 117
    參、修正理由 117
    肆、解析 118
    第二節 違約之處罰 120
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十二條） 120
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十三條） 120
    參、修正理由 121
    肆、解析 121
    第三節 疑義之處理 122
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十三條） 122
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十四條） 122
    參、解析 123
    第四節 合意管轄法院 123
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十四條） 123
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十五條） 123
    參、解析 123
    第五節 附件效力及契約分存 124
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十五條） 124
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十六條） 124
    參、解析 124
    第六節 未盡事宜之處置 125
    壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十六條） 125
    貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十七條） 125
    參、解析 126
    第七節 立約人及日期之記載 126
    第八章 不得記載之事項 127
    壹、不得記載事項之內容 127
    貳、說明 127
    結語 128
    參考文獻: 參 考 書 目
    一、工具書
    1、內政部研修之<預售屋買賣契約書範本>暨各次會議記錄。
    2、最新建築技術規則，中華民國87年2月出版，詹氏書局發行。
    3、地政法規及關係法規彙編，中華民國86年10月出版，內政部編印。
    二、參考書
    1、不動產交易案例彙集(增定二版)。
    2、活用公寓法，林旺根、于俊明、陳美華合著，中華民國86年5月初版一刷，永汀文化出版事業有限公司出版。
    3、活用公寓大廈管理條例，林旺根、于俊明、陳美華合著，中華民國84年10月初版一刷，永汀文化出版事業有限公司出版。
    4、預售房屋簽約指南，林永汀著，中華民國83年8月初版一刷，永汀文化出版事業有限公司出版。
    5、房屋買賣違反公平交易法案例解讀(一)，林永汀著，中華民國85年6月初版一刷，永汀文化出版事業有限公司出版。
    6、房屋買賣違反公平交易法案例解讀(二)，林永汀著，中華民國85年7月初版一刷，永汀文化出版事業有限公司出版。
    7、從簽約現埸了解—售屋契約的陷阱，呂榮海、彭學聖合著，中華民國76年7月1日初版，蔚理法律出版社發行。
    8、不動產法規，許文昌編著，中華民國85年8月初版，文笙書局股份有限公司發行。
    9、房地產致富術—產權保障篇，林旺根著，中華民國81年2月1日四版，永然文化出版股份有限公司發行。
    10、公寓大廈管理條例解讀，尹章華、王惠光、林旺根、張德周、詹文凱、溫豐文合著，1995年8月出版，月旦出版社股份有限公司發行。
    11、地下室停車位、工業住宅，林永汀著，中華民國81年9月初版，永然文化出版股份有限公司發行。
    12、建築損鄰與災害處理，林永汀著，中華民國82年4月初版，永然文化出版股份有限公司發行。
    13、房地產法律談續(三)篇預售房屋，林永汀著，中華民國81年10月再版二刷，永然文化出版股份有限公司發行。
    14、土地開發實務，馮先勉著，中華民國82年7月初版，基泰建設股份有限分司發行。
    15、產品定位實務，張玉貞、張宗銘、樓翠珍、黃銘顯著，中華民國82年6月初版，基泰建設股份有限分司發行。
    16、看不見的手，管莉莉主編，1989年10月初版，太聯文化出版事業股份有限分司發行。
    17、如何購買預售屋，林永汀著，81年7月出版，世潮出版有限分司發行。
    18、購屋100問<修訂版>，消費者文教基金會房屋委員會主編，84年9月出版，消費者出版股份有限公司發行。
    19、預售屋買賣法律常識，陳怡成著，1997年4月出版，漢湘文化事業股份有限公司發行。
    20、突破預售屋買賣陷阱，謝心味著，85年4月出版，永然文化出版股份有限公司發行。
    21、房地產疑難解答，陳銘福著，1995年10月出版，書泉出版社發行。
    22、預售屋疑難信箱，張義權、田懷親著，1997年3月出版，大日出版有限公司發行。
    23、買屋住屋快樂手冊，張志文、譚國隆著，1996年8月出版，漢湘文化事業股份有限公司發行。
    三、期刊論文
    1、內政部版預售屋買賣契約書範本之研評(1)-(10)，林旺根著，連載於現代地政第181期至190期。
    2、公寓大廈管理條例對土地法第34條之1之影響—兼論區分建物基地持分之獨立性，許獻進著，載於現代地政第182期。
    3、官方版預售屋買賣契約範本與民間各種版本之比較，林旺根、陳美華著，載於現代地政第179期。
    4、法定停車空間之登記現況與案例之探討，趙重明著，載於現代地政第187期。
    5、從土地登記及審判實務論區分所有建物地下室之法律性質，許獻進著，載於現代地政第183期。
    6、認識公寓大廈管理條例(1)(2)，李玉生著，連載於現代地政第184期至185期。
    7、工業住宅可否申請自用？李瑞華著，載於現代地政第180期。
    8、<開工><完工>如何認定？卓賢發著，載於現代地政第179期。
    9、經由二次施工的夾層屋，是否違反公平交易法？謝金聰著，載於現代地政第177期。
    10、從地下室停車位之登記及銷售方式論其所有權與使用權之衝突，許獻進著，載於現代地政第193期。
    11、最高法院停車位辨論攻防戰，于俊明著，載於現代地政第193期。
    12、法定停車位不可以買賣—淺析公寓大廈管理條例第45條第2項規定，于俊明著，載於現代地政第182期。
    13、停車位有何不同之屬性，購屋者如何保障權益？謝金聰著，載於現代地政第178期。
    14、法定空地上附設停車空間之問題，趙重明著，載於現代地政第193期。
    15、論公寓大廈之共用部分(1)－(4)，林旺根著，連載於現代地政第175期至178期。
    16、起造人的權利義務，卓賢發著，載於現代地政第184期。
    17、公寓法施行，對預售屋承購戶可能產生那些影響？李永然著，載於現代地政第176期。
    18、擬定房屋預售契約的法律要道(1)－(3)，李永然著，連載於現代地政第182期至第184期。
    19、夾層設計與違章建築，卓賢發著，載於現代地政第177期。
    描述: 碩士
    國立政治大學
    法律學系
    83651005
    資料來源: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#B2002001395
    数据类型: thesis
    显示于类别:[法律學系] 學位論文

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