政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/36372

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Please use this identifier to cite or link to this item: https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/36372

Title:	合建契約之研究
Authors:	余明賢
Contributors:	楊淑文余明賢
Keywords:	建商地主合建契約權利濫用消費者保護定型化契約債之相對性誠實信用原則買賣不破租賃
Date:	2002
Issue Date:	2009-09-18 18:24:45 (UTC+8)
Abstract:	合建契約在我國不動產市場當中，一直占有相當重要的地位。尤其當地主想要在自己所有的土地上擁有房屋，或者擬將舊屋更新時，合建契約就扮演重要的角色。透過合建契約，地主得節省自行建築房屋所必須支出之資金，即可取得房屋所有權；而建商無須支出取得建築土地之龐大資金，避免資金積壓，即可於地主提供之土地上興建房屋。雙方再依據契約所定比例，分配房屋及土地。實務上常見的合建契約類型有很多種，然而大致上可以地主是否以取得房屋所有權為目的為區分標準，如果地主只是提供土地與建商共同經營事業，而於房屋興建完成之後依約定比例分配獲利，並不實際分配房屋，此種合建契約多以「合夥契約」之方式為之，於實務上較少發生爭執，本文即不以此為討論重點。而另一類的合建契約，即地主以取得房屋所有權為其目的，提供土地與建商合建，並且實際獲得分配房屋。此種合建契約之契約類型，以及當事人的權利義務內容、契約條款，在實務上衍生的糾紛甚多，然而較為深入且有體系的的討論卻為數甚少，本論文即以此種合建契約為重心，探討合建契約之功能、契約類型、合建房屋原始所有權人之認定標準，並且建構當事人的權利義務體系、檢視契約條款內容。在討論合建契約類型與條款內容時，本文將一併探討合建契約與消費者保護法之間的關係。因為在本文討論的合建契約當中，地主以取得房屋所有權為其主要目的，是否得將其視為消費者保護法上所指之消費者，而認合建契約之法律關係屬於消費關係，因此當建商以合建之定型化契約與地主締約時，得以適用消費保護法，採取較為有利於地主之解釋。除此之外，關於合建契約特殊的保證金制度，本文將以實務上的判決為例，討論保證金擔保之內容與目的，以及保證金返還義務與瑕疵擔保之瑕疵修補義務之間，是否得為同時履行抗辯的相關問題。與合建契約相關另一項特殊的問題，則在於當地主將合建土地所有權移轉予第三人時，建商或者是買受房屋之人，對於土地買受人是否仍然有權繼續使用合建土地，或者成為無權占有，而將遭受拆屋還地、侵權行為損害賠償以及不當得利返還之訴訟。實務上的見解可明顯區分為兩種，一種見解認為合建契約為債權契約，僅具有相對性，因此當合建土地所有權人變異時，新所有權人當然不受合建契約之拘束，建商或房屋買受人即無法主張依據合建契約使用合建土地，其占有自屬無權。另一種見解則認為，合建土地買受人應受合建契約之拘束，因此建商或房屋買受人屬於有權占有，或者認為合建土地買受人權利之行使應受限制，藉此避免拆屋還地等重大影響社會經濟的結果。本文即從這兩個方向，探究其法律上的依據與各種可能的解釋方案，希望能夠達到保障社會上重大經濟利益的目標，避免浪費已投入的大量資源。關鍵詞：建商地主合建契約權利濫用消費者保護定型化契約債之相對性誠實信用原則買賣不破租賃 "第一章序論-----1 第一節研究動機與研究目的-----1 第一項研究動機-----1 第二項研究目的-----3 第二節研究範圍與方法-----4 第三節本文架構-----5 第二章合建契約之基本概念-----7 第一節合建契約之意義及類型-----7 第二節合建契約於現代社會之功能-----10 第一項建商方面之因素-----10 第二項地主方面之因素-----15 第三項加速老舊社區更新-----16 第四項老舊眷村改建之契機-----19 第三章合建契約類型與消費者保護-----21 第一節合建契約與消費者保護之關連性-----21 第一項合建契約當事人締約過程及其優勢分析-----21 第二項定型化契約之司法規範制度與適用關係-----23 第一款我國定型化契約之司法規範制度-----23 第二款消保法關於定型化契約之規定與民法第二百四十七條之一之適用關係-----26 第三項合建定型化契約條款之解釋及效力-----28 第二節合建契約之契約類型-----30 第一項學說見解-----31 第二項實務見解-----33 第三項評析-----36 第一款典型契約說部分-----36 第二款非典型契約說─混合契約說部分-----37 第一目混合契約之種類-----37 第二目混合契約說之比較-----39 第三節本文見解-----40 第一項合建契約之契約類型-----40 第二項房屋原始所有權人之認定-----46 第四章合建契約條款與其問題-----51 第一節契約之名稱-----51 第二節契約當事人-----52 第三節地主之給付義務-----52 第一項主給付義務-----52 第一款提供土地之義務-----52 第二款移轉土地所有權之義務-----54 第二項從給付義務-----56 第四節建商之給付義務-----57 第一項主給付義務-----57 第一款出資興建房屋之義務-----57 第二款開工期限及工期之約定-----58 第三款工程之施作與變更設計-----60 第四款施工責任-----62 第五款驗收、交屋及移轉房屋所有權之義務-----63 第一目驗收-----63 第二目交屋義務-----64 第三目移轉房屋所有權之義務-----65 第六款保固期間之約定-----67 第二項從給付義務-----69 第五節房屋分配模式、選屋原則與找補-----69 第一項房屋分配模式-----70 第二項選屋原則-----72 第三項找補之約定-----72 第六節工程保證金條款-----73 第七節各項費用稅捐負擔之約定-----75 第一項地價稅、房屋稅、（簽約前）增值稅、工程受益費及水電費部分-----75 第二項土地過戶之增值稅部分-----76 第三項產權登記費用部分-----76 第八節違約之處罰-----77 第一項違約責任之概括約定-----77 第二項建商末如期開工、完工、交屋及地主之遲延責任-----78 第三項因不可歸責雙方之事由致無法建築之責任-----79 第九節其他約定事項-----80 第五章合建契約之工程保證金-----82 第一節合建保證金之意義及法律性質-----82 第一項合建保證金之意義-----82 第二項合建保證金之法律性質-----84 第一款學說見解-----84 第二款本文見解-----86 第二節保證金返還義務與同時履行抗辯-----87 第一項實務見解-----87 第二項同時履行抗辯之要件-----91 第三節小結─本文見解-----92 第一項合建保證金與瑕疵擔保請求權之同時履行抗辯-----92 第二項判決評釋-----94 第六章含建契約於土地異主後之效力-----97 第一節序論-----97 第二節實務見解-----98 第一項建商或房屋買受人不得繼續使用合建土地之案例-----98 第二項建商或房屋買受人得繼續使用合建土地之案例-----102 第三項糾紛之類型化與解決途徑之初探-----105 第一款糾紛之類型-----105 第二款解決途徑可能性之初探-----109 第三節建商或房屋買受人於合建土地異主後土地使用權之探討-----112 第一項默示之意思表示-----112 第一款默示意思表示之意義與內涵-----112 第二款默示意思表示於合建土地異主時之適用-----113 第三款對商人確認書之沈默-----115 第二項債權相對性之例外-----116 第一款現行法下債權相對性之例外情形-----116 第二款利益衡量-----118 第三款民法第四百二十五條適用可能性之探討-----121 第四款民法第四百二十五條之一適用之要件與類推適用-----121 第五款小結-----125 第一目利益衡量之必要性-----125 第二目租地建屋契約於土地所有權移轉時之效力-----126 第三目租賃關係之擬制-----126 第三項共有物分管契約與合建契約附拘束繼受人約款之關連性及其效力-----127 第一款共有物分管契約之效力於我國實務及學說之發展-----128 第一目實務發展-----128 第二目國內學說見解-----130 第二款美國法上得隨不動產所有權移轉之債權契約理論-----132 第三款評析-----135 第一目共有物分管契約之性質-----135 第二目合建契約附拘束繼受人約款之效力-----137 第四項本文見解-----138 第一款默示之意思表示-----138 第二款繼續原有之租賃關係或擬制當事人間之租賃關係-----140 第四節土地買受人權利行使之限制-----141 第一項誠信原則與權利濫用之意義-----142 第一款誠信原則之意義與功能-----142 第二款誠信原則與利益衡量-----145 第三款權利濫用之意義-----147 第四款權利濫用之要件與效果-----148 第一目權利濫用之要件-----148 第二目權利濫用之效果-----151 第二項誠實信用原則與權利濫用禁止之關連性-----152 第三項合建土地買受人權利行使之限制與利益衡量之具體情形-----153 第四項禁反言原則與權利失效-----156 第五節結語─判決評釋-----158 第七章結論-----163 主要參考文獻德文縮語對照表附件一合建契約書參考範例"
Description:	碩士國立政治大學法律學研究所 91
Source URI:	http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G91NCCU3342012
Data Type:	thesis
Appears in Collections:	[法律學系] 學位論文

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