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    政大機構典藏 > 商學院 > 財務管理學系 > 學位論文 >  Item 140.119/34062


    Please use this identifier to cite or link to this item: https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/34062


    Title: 都市更新獎勵與回饋制度之財務探討
    Authors: 陳賜寬
    Chen,Syh-kwan
    Contributors: 林基煌
    陳賜寬
    Chen,Syh-kwan
    Keywords: 都市更新
    獎勵措施
    回饋項目
    中泰賓館
    金融服務專用區
    Urban Renewal
    Reward Measures
    Feedback Item
    Mandarina Crown Hotel
    Financial Service Special Zone
    Date: 2005
    Issue Date: 2009-09-17 19:18:54 (UTC+8)
    Abstract: 都市更新是維持都市品質提昇機能與促進都市合理發展的重要方式，也是台灣都市發展的重要方向，為維持都市持續的生命力透過都市更新的拆除重建，就地整建及保存維護等方法，促使都市土地重新有效利用，避免低度使用、誤用或濫用，解決隨著都市化所帶來的問題，如交通擁擠、公共設施不足及空氣污染等都市內部不經濟現象，以改善居住環境及復甦都市機能。
    然而政府人力、財力上有所限制，乃鼓勵私部門參與投資更新事業，提供許多獎勵措施，以增加開發業者投入意願，其中被學界及業界視為最有效的措施是建築容積獎勵。
    我國土地使用規劃管制制度，分為都市計畫土地及非都市土地兩大體系，以往土地使用規劃及變更係由政府部門主導；近年來，由於經濟發展及都市快速擴展，導致民間對於土地開發的需求日益殷切，因此，現行我國土地使用變更機制，已由以往只有政府部門主導規劃方得變更，漸進為民間亦可提出變更申請。
    現行都市更新之獎勵措施：建築容積獎勵、建築容積移轉、稅捐減免等等；回饋係指對於土地變更行為依外部成本內部化理念要求之變更負擔義務，以及依漲價歸公理念要求之變更增值利益回饋。回饋項目包括土地、代金、計畫道路用地、開闢計畫道路、興建公園廣場、樓地板面積等。
    本研究個案為中泰賓館，係台北市著名之觀光旅館，目前歇業中，中泰賓館是歷史悠久的五星級國際觀光飯店，因年代久遠，整體土地開發利用度低，閒置土地面積龐大，在綜合考量經營環境市場變化等因素，將以開發閒置土地並充分發揮土地使用效益，調整產業經濟結構與多元化發展商機，重新開創中泰賓館的經營新風貌，提升整體經營效益，目前配合政府將基地變更為金融服務專用區，提供金融區相關之服務性設施與空間。
    本案基地是敦化南北路特定專用區的一部分，位於敦北民生金融專用區南京東路金融商圈交接處也是敦化南北路特定專用區內，目前可善加利用的大面積未開發土地，若能妥善規劃提供金融特定專用區欠缺的相關服務性設施與空間，將可以提供良好的活動環境，並提升金融特定專用區功能。
    基於本案土地未充分有效使用沒有地盡其利，影響經濟效益，乃透過都市計畫變更程序，重新定位為金融服務專用區，達成「人性化之計劃與建設」、「永續化之利用經營與發展」；一方面可充分發揮土地應有效益，另一方面可藉此突破中泰賓館受限於舊有建築硬體瓶頸，再次開發為國內最頂級國際觀光旅館，完成中泰的歷史性新任務。
    本案開發，將產生政府、社會大眾與開發業者三個部分的計畫效益，而回饋項目包括土地、代金、計畫道路用地、開闢計畫道路、興建公園廣場、樓地板面積等，實際整個都市變更開發案所付出之代價高達2,127,336（千元），開發業者所承擔似乎太過沉重，風險與利潤實應需詳加考量，求取平衡。
    都市更新，必須提升地區環境品質，使更新後的地區環境，能讓居民更安心、環境更有魅力、地區更有活力、居民更有互動的未來像（future vision ），所以更新地區之規劃基準，必須擬定合理的回饋方案，兼顧社會公平原則，並保障開發業者權益，建立協商機制與注意回饋時點，降低各個開發案所存在之差異性，容積獎勵不可缺乏原則，才能確保環境品質。


    關鍵字：都市更新、獎勵措施、回饋項目、中泰賓館、金融服務專用區
    Urban Renewal、Reward Measures、Feedback Item、Mandarina Crown Hotel、
    Financial Service Special Zone
    Reference: 法令規定
    「二十一世紀台灣發展觀光新戰略」，交通部民國89年
    「土地使用變更作業手冊」，行政院經建會 發佈日期 2003/12/31
    「加速推動都市更新方案」，行政院於95年1月25日核定
    「台北市敦化南北路特定專用區土地及建築物使用管制規定」
    「台北市劃定都市更新地區」，台北市都市更新處（93）
    「台灣地區國際觀光旅館營運分析報告」，交通部觀光局，中華民國八十五年~九十四年。
    「市地重劃實施辦法 」，發布日期：民國 68 年 06 月 22 日 ，民國 92 年 01 月 24 日修正
    「平均地權條例」，公布日期：民國 43 年 08 月 26 日 ，民國 94 年 01 月 30 日修正
    「平均地權條例施行細則」，發布日期：民國 66 年 04 月 01 日 ，民國 94 年 12 月 16 日修正
    「改進土地使用變更審議機制方案」，行政院經建會 發佈日期 89年3月
    「服務業發展綱領及行動方案－提高附加價值、創造就業機會－總 論」，行政院經濟建設委員會，民國93年12月
    「金融服務業發展綱領及行動方案旗艦計畫：區域金融服務中心推動方案」行政院金融監督管理委員會、中央銀行、行政院經濟建設委員會，民國93年12月
    「促進產業升級條例」，民國80年經濟部
    「建立土地開發義務制度方案」，行政院八十八年四月二十九日核定
    「建築技術規則總則編 」，發布日期：民國 34 年 02 月 26 日，民國 94 年 01 月 21 日修正
    「建築法」，民國二七年一二月二六日國民政府制定公布，民國八四年八月二日修正
    「重大投資計畫認定標準及非都市土地使用變更審議流程」， 行政院經建會 發佈日期 87年5月
    「修訂台北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案」，台北市政府84.09.27府都二字第84064377號公告
    「旅館業管理規則」，中華民國九一年一一月二Ｏ日北市工建字第○九一五四七五八四○○號函轉
    「航空站飛行場助航設備四周禁止限制建築物及其他障礙物高度管理辦法」，民國63年10月23日交通部交航字第9670號令訂定，民國89年9月14日內政部修正發布名稱及全文 11 條 (原名稱：飛航安全標準及航空站、飛行場、助航設備四週禁止、限制建築辦法)
    「區域計畫法 」，公布日期：民國 63 年 01 月 31 日 ，民國 89 年 01 月 26 日修正
    「區域計畫法施行細則」，發布日期：民國 67 年 01 月 23 日 ，民國 90 年 05 月 04 日修正
    「國土計畫法」草案，行政院九十三年六月九日第二八九三次會議決議通過
    「國土綜合開發計畫」，（68）「綜合開發計畫」，是對全臺灣地區的土地進行的計畫，在85年被修正，改名為「國土綜合開發計畫」。
    「都市更新建築容積獎勵辦法」，發布日期：民國 88 年 03 月 31 日 ，民國 95 年 04 月 20 日修正「獎勵投資條例」，民國49年經濟部
    「都市更新條例 」，公布日期：民國 87 年 11 月 11 日，民國94年6月22日
    「都市更新條例施行細則 」，發布日期：民國 88 年 05 月 21 日
    「都市計畫工商綜合專用區審議規範」，發布日期：民國 85 年 07 月 02 日 ，民國 95 年 01 月 13 日修正
    「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」，行政院六十七年八月二十八日台六十七內字第七七八七號函頒，民國 九十四年四月一日修正
    「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」，發布日期：民國 64 年 05 月 29 日 ，民國 91 年 11 月 14 日修正
    「都市計畫法」， 公布日期：民國 28 年 06 月 08 日，民國 91 年 12 月 11 日 修正
    「都市計畫法臺灣省施行細則」，發布日期：民國 89 年 12 月 29 日 ，民國 93 年 03 月 22 日修正
    「都市計畫容積移轉實施辦法 」，發布日期：民國 88 年 04 月 06 日 ，民國 93 年 06 月 30 日修正
    「發展觀光條例」，民國69年交通部
    「臺北市土地使用分區管制規則」，民國七十二年一月二十四日內政部台內營字第一三一八九三號函核定，民國七十二年四月二十五日臺北市政府府法三字第○九三三九號令發布，民國九十四年十二月七日修正
    「臺北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率庭院等規定一覽表」，臺北市政府88.4.30府法三字第八八○二九八一七○○號令
    「臺北市主要計畫商業區通盤檢討規定變更為商業區，繳納代金核算方式函」，民國九Ｏ年一Ｏ月二三日北市都二字第 九Ｏ二二四七七九ＯＯ 號
    「臺北市建築空地維護管理辦法 」，民國九十年十二月十八日訂定
    「臺北市建築基地開發許可回饋辦法」，民國九十二年三月五日訂定
    「臺北市建築管理自治條例」，原名稱「臺北市建築管理規則」，民國九Ｏ年一二月一三日修正公布
    「臺北市都市更新自治條例」，民國七十二年九月十二日臺北市政府(72)府法三字第三八八六八號令發布，九十四年七月二十八日臺北市政府(94)府法三字第０九四一五五五一四００號令修正
    「臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準」，民國九十四年九月一日臺北市政府(94)府法三字第０九四二０六０一七００號令訂定發布
    「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議作業程序」，民國八八年八月二Ｏ日府都三字第八八○三六一一六○○號
    「廣告物管理辦法」，發布日期：民國 56 年 03 月 01 日 ，日期：民國 93 年 07 月 23 日廢止
    「獎勵投資辦理都市計畫公共設施辦法」，發布日期：民國 92 年 10 月 13 日
    「擬訂『修訂台北市主要計劃商業區（通盤檢討）計畫案』內『長春路北側、慶城街兩側土地』金融服務專用區細部計畫案」，台北市政府於民國九十二年五月二日公告實施
    「營建建設基金收支保管及運用辦法」，發布日期：民國 87 年 09 月 28 日 ，民國 94 年 11 月 24 日修正
    「變更『修訂台北市主要計劃商業區（通盤檢討）計畫案』內『長春路北側、慶城街兩側土地』住宅區、特定專用區為金融服務專用區主要計畫案」，台北市政府於民國九十二年五月一日公告實施
    「觀光及運動休閒服務業發展綱領及行動方案」交通部民國93年12月
    「觀光政策白皮書」，民國91年交通部
    「觀光旅館業管理規則」，民國66年7月交通、內政兩部會銜發布施行修正
    專書部份
    王躍生，新制度主義，揚智文化，1997初版。
    台北市松山區敦化段一小段20等21筆地號土地估價報告，中國建築經理股份有限公司，民國95年4月。
    台北市松山區敦化段一小段20等21筆地號土地估價報告，香港商戴德梁行不動產估價師事務所，民國95年4月。
    台北市松山區敦化段一小段20等21筆地號土地估價報告，香港商戴德梁行不動產投資顧問股份有限公司台灣分公司，民國94年7月。
    台北市松山區敦化段一小段20等24筆地號土地估價報告，中國建築經理股份有限公司，民國92年5月。
    台北市松山區敦化段一小段20等24筆地號土地估價報告，香港商戴德梁行不動產投資顧問股份有限公司台灣分公司，民國92年6月。
    阮仲仁，觀光飯店計畫（投資、規劃、經營、設計），民國八十年九月初版，旺文社。
    周明智，餐館與旅館投資經營，民國九十二年三月，華泰文化事業公司。
    長春路、慶城街口特定專用區整體規劃，宇城工程顧問有限公司，民國85年12月。
    長春路、慶城街口特定專用區整體規劃-替選方案一，宇城工程顧問有限公司，民國85年11月。
    建築法規彙編，內政部營建署所屬單位營建雜誌社，93年10月修訂。
    張文毅，旅館投資與開發Hotel Investment & Development，民國八十八年，瀛舟出版社。
    張清溪等四人合著，經濟學理論與實際，翰蘆圖書1995三版。
    郭冠宏，非都市土地開發審議法令彙編，民國 93 年 11 月，詹氏書局。
    黃世孟，台灣都市計畫講習錄，民國 八十二年十月，詹氏書局。
    營建法令輯要94年度(合訂本)， 作者：詹氏書局，民國 95年 02月，詹氏書局。
    邊泰明，土地使用規劃與財產權，民國 92年 09 月，詹氏書局。
    學術論文
    王雪梅，國際觀光旅館競爭策略之研究-以晶華酒店為例，台北大學企業管理研究所碩士論文，民國九十二年六月。
    吳秉蓁，都市更新容積獎勵對開發時機的影響，政治大學地政研究所碩士論文，民國八十九年七月。
    李皎榮，都市計畫區公園用地開發經營策略之研究-以高雄市公園用地為例，成功大學建築研究所碩士論文，民國九十三年六月。
    袁如瑩，都市更新地區選定與處理方式之研究-以台北縣三峽鎮為例，中國文化大學建築及都市計劃研究所碩士論文，民國八十九年六月。
    高平洲，建築容積獎勵對居住品質影響之研究，政治大學地政研究所碩士論文，民國九十年九月。
    高筱慧，更新地區優先順序評估之研究，政治大學地政研究所碩士論文，民國九十年七月。
    張友怡，私部門辦理都市更新問題之研究，中興大學都市計劃研究所碩士論文，民國八十八年六月。
    張靜如，都市更新衝突管理機制之研究-以台北縣板橋市民權段都市更新案為例，政治大學地政研究所碩士論文，民國九十一年一月。
    許禎彬，住宅區變更為商業區審議評估之研究-著重公平原則與都市發展需求，中興大學都市計劃研究所碩士論文，民國八十八年六月。
    陳威成，民間參與都市更新開發評估模式研究，成功大學建築工程研究所碩士論文，民國八十六年六月。
    黃慶銘，都市計畫技師制度改進之研究，台灣大學建築與城鄉研究所碩士論文，民國八十六年六月。
    葉靜宜，我國土地使用變更回饋制度變遷之探討，政治大學地政研究所碩士論文，民國九十三年一月。
    詹任偉，台灣房地產景氣動向預測之準確度研究，政治大學地政研究所碩士論文，民國九十三年七月。
    鄭欽煊，以EVA®評價國際觀光旅館業之研究，政治大學商學院經營管理碩士學程研究所碩士論文，民國九十四年四月。
    賴建良，台灣都市計劃建立歷程之研究（1945-1976），中國文化大學建築及都市計畫研究所碩士論文，民國八十九年六月。
    賴英英，士林紙廠變更土地使用之財務可行性研究，中國文化大學市政暨環境規劃研究所碩士論文，民國九十三年二月。
    期刊論文部分
    王明德（91）民間參與公共建設政策之績效評估制度及其運作機制之建置（第一期），財團法人臺灣營建研究院。
    白志杰，開發影響費意義及合理性之探討，現代地政，八十五年四月
    吳榮波（90）都市更新條例修正之研究，行政院經濟建設委員會委託
    林元興＆陳銘偉，「都市計畫土地使用分區彈性管制策略之研究」，台灣土地金融季刊第四十一卷第二期(１６０)目錄。
    袁世芬，現行土地變更使用回饋制度之探討，自來水會刊第十九卷第二期，民國 八十九年五月
    郭育任（81）公園發展歷史年表，造園季刊12期，中華民國造園學會
    黃佩玲，土地變更使用回饋制度之探討，台灣地政，八十六年二月
    黃定國（87）都市老舊住宅社區更新規劃及開發原則之研究，內政部建築研究所委託
    黃定國（88）都市更新有關更新地區劃設及更新容積獎勵準則之研究，內政部建築研究所委託
    黃萬翔，「土地開發負擔與回饋機制之課題分析」，台灣土地金融季刊第三十七卷第三期(１４５)目錄。
    臺灣的地政管理－臺灣地政學術報告會綜述，94年11月，中國土地學會
    賴宗裕（88）開發影響費課徵辦法之研究
    賴宗裕，「經濟全球化與國土規劃策略之探討」，都市與計劃季刊(第二十八卷 第四期) 作者：中華民國都市計劃學會，出版日期：民國 91年。
    簡龍鳳，「民間參與公共建設下區段徵收開發規模之研究」，台灣土地金融季刊第四十一卷第一期(１５９)目錄。
    姚舜 工商時報，（95-03-16），中泰賓館月底改建 挑戰萬元房價
    姚舜 工商時報，（95-03-24），中泰賓館改建 2008誕生頂級新商圈 林命群表示，借重文華東方酒店全球實力，掌握訂房客源，並在名牌護持下，挑戰萬元房價非難事。
    姚舜，工商時報，（95-04-22），五大頂級飯店來台淘金；加賀屋、四季、文華東方、希爾頓及萬豪，紛與國內集團聯手搶攻商旅商機。
    英文文獻
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    2. Pyhrr, Cooper, Wofford, Kapplin, Lapides, 1989, Real Estate Investment Strategy Analysis Decision.
    網站資料：政府機關
    行政院公共工程委員會（http://www.pcc.gov.tw/）
    行政院經濟建設委員會 （http://www.cepd.gov.tw）
    內政部地政司全球資訊網（http://www.land.moi.gov.tw/）
    內政部營建署（http://www.cpami.gov.tw/）
    內政部建築研究所（http://www.abri.gov.tw/utcPageBox/CHIMAINHP.aspx?ddsPageID=CHIM）
    台北市政府網站﹙http://www.taipei.gov.tw/﹚
    台北市政府工務局（http://pwb2.tcg.gov.tw/index-e.php）
    台北市政府地政處（http://www.land.taipei.gov.tw/01_focus/index.asp）
    台北市地理資訊e點通（http://addr.tcg.gov.tw/）
    台北市政府都市發展局（http://www.planning.taipei.gov.tw/）
    台北市現行法規查詢系統（http://www.law.taipei.gov.tw/taipei/lawsystem/news.jsp）
    台北市政府主計處公園綠地網站（http://www.dbas.taipei.gov.tw/statchart/e5.htm）
    全國法規資料庫入口網站（http://law.moj.gov.tw/）
    國土資訊系統（http://ngis.moi.gov.tw/）
    網站資料：相關系所
    國立台灣大學建築與城鄉研究所（http://www.bp.ntu.edu.tw/index3.html）
    國立政治大學地政學系（http://landeconomics.nccu.edu.tw/）
    國立中興大學土木工程學系（http://www.ce.nchu.edu.tw/）
    國立台北大學都市計畫研究所（http://www.ntpu.edu.tw/up/c-page/chtm/menu.htm）
    國立台北大學地政學系（http://www.ntpu.edu.tw/lea/）
    國立成功大學都市計畫學系（http://www.up.ncku.edu.tw/）
    國立成功大學建築系所（http://www.arch.ncku.edu.tw/）
    文化大學市政暨環境規劃學系（http://db.pccu.edu.tw/dept/crt_group/crtued/）
    文化大學建築及都市設計系所（http://adp.pccu.edu.tw/）
    網站資料：學會組織
    中國土地經濟學會（http://home.kimo.com.tw/landecon/）
    中華民國建築學會（http://www.airoc.org.tw/km-portal/front/bin/home.phtml）
    台灣公園綠地協會（http://www.park-space.org.tw/origin.htm）
    台灣省自來水公司（http://www.water.gov.tw/sample1/index.asp）
    全國博碩士論文資訊網（http://etds.ncl.edu.tw/theabs/about.jsp）
    政治大學台灣房地產研究中心（http://www.housing.nccu.edu.tw/）
    政治大學信義房屋不動產研究發展中心（http://www.ncscre.nccu.edu.tw/）
    財團法人國土規劃及不動產資訊中心（http://www.realestate.org.tw/）
    財團法人都市更新研究發展基金會（http://www.ur.org.tw/）
    戴德梁行不動產顧問股份有限公司（http://www.dtz.com/portal/site/Global）
    Description: 碩士
    國立政治大學
    財務管理研究所
    93932715
    94
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0093932715
    Data Type: thesis
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