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https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/31603
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| Title: | 不動產仲介法律問題之研究 |
| Authors: | 簡佩如
CHIEN, PEI-JU |
| Contributors: | 黃立
Hwang, Li
簡佩如
CHIEN, PEI-JU |
| Keywords: | 不動產
仲介
法律
居間
契約
real estate
broker
agent
contract
agreement |
| Date: | 2003 |
| Issue Date: | 2009-09-14 11:07:42 (UTC+8) |
| Abstract: | 不動產仲介契約由來已久，民國八十五年到八十八年間政府制訂各種不動產經紀業之相關法規及不動產仲介契約範本，以求衡平仲介人與買賣雙方當事人間法律關係。
對於不動產仲介契約法律性質究竟屬於居間契約抑或是委任契約，學說屢屢爭執不下，反映在實務上亦無法達成共識。然此定性卻為實務審於契約條款適法性之前提要件，因此，本文首要討論的即是不動產仲介契約之法律關係，究為何屬。除此之外，傳統的居間契約，通說均認為係屬單務契約，本文認為在仲介人負有積極活動義務下，似有深究之必要。
其次，本文以為現行的契約範本，仍有若干約款無法清楚界定當事人間權利義務關係，實有加以討論及修改之必要。再者，消費者欲透過不動產仲介業者尋找適當的交易相對人，除仲介人擁有較多之交易資訊外，更看重仲介人本身之專業與經驗，因此不動產仲介人對於標的物現況說明書之解說及調查義務更顯的重要，而仲介人應與調查之項目為何，調查之射程範圍均有詳述之必要。更有甚者，針對「斡旋金」及「要約書」相關法律問題，亦為本文討論之重點。
除契約責任外，消費者保護法第七條無過失責任是否適用於一切服務，素有爭議；縱使認為不動產仲介業者居於服務提供者之地位，應依消費者保護法對於一般消費者就其服務負擔無過失責任，所負擔之責任範圍應如何界定，是否會與賣方所應負擔之責任發生重疊。上述種種問題，本文均分別一一釐清，希冀一方面加深消費者對於仲介契約之瞭解以減少訟累，並建議相關修正提供仲介業者參考，以真正落實契約公平正義之要求，另一方面就目前實務上所發生之問題，歸納提出可能之解決方式，期望能夠對於不動產仲介實務，提供符合時代潮流之資訊。
"第一章 緒 論 7
第一節 研究動機及研究目的 7
第一項 研究動機 7
第二項 研究目的 9
第二節 研究範圍、研究架構及研究方法 11
第一項 研究範圍 11
第二項 研究架構 12
第三項 研究方法 15
第二章 台灣不動產仲介業之發展與現況 17
第一節 序論 17
第二節 台灣不動產仲介業之發展 18
第三節 不動產仲介業服務現況 25
第三章 不動產仲介契約之法律關係 34
第一節 不動產仲介契約概念 34
第一項 不動產的意義 34
第二項 仲介的意義 36
第二節 不動產仲介契約之類型 38
第一項 按服務類別區分 38
第二項 按是否雙方委託或代理區分 42
第三節 不動產仲介契約的性質 44
第一項 要式契約 45
第二項 雙務契約 47
第三項 繼續性契約 48
第四項 事務處理契約 50
第四節 不動產仲介契約之法律性質 51
第一項 前言 51
第二項 學說見解 52
第三項 實務見解 57
第四項 本文見解 62
第四章 不動產仲介契約條款之運用 80
第一節 法律對於不動產仲介契約之管制 80
第一項 民法之管制 80
第二項 消費者保護法之管制 81
第三項 不動產經紀業管理條例之管制 83
第四項 公平交易法上之管制 85
第五項 美國法上對於不動產仲介業之管制 86
第二節 不動產委託銷售定型化契約之法律問題與條款研析 87
第一項 審閱期間 87
第二項 委託銷售價格、委託銷售期間與契約終止條款 93
第三項 報酬給付請求之若干問題 99
第一目 報酬給付義務人 99
第二目 未約定仲介報酬之處理 103
第三目 報酬請求時點—交屋繳交剩餘報酬條款 111
第四目 仲介之主契約無效、撤銷、解除條款 115
第五目 朋分解約定金條款 128
第四項 仲介人之積極活動義務 130
第五項 指定代書條款 131
第六項 視為完成仲介義務條款 132
第七項 單獨委託及專任委託銷售條款 138
第八項 期滿後締約條款 144
第九項 仲介人收受定金視為主契約成立條款 149
第十項 仲介服務及報酬對價性之迷思 152
第三節 雙方委託及雙方代理 154
第一項 雙方委託 154
第一目 美國法之規定 154
第二目 我國法之適用 155
第二項 雙方代理 157
第一目 代理之基本定義 157
第二目 不動產仲介雙方代理之困難 157
第三目 美國法之規定 158
第四目 本文見解 161
第四節 斡旋金、要約書之條款研析 163
第一項 仲介人免責條款（兼論仲介人之調查及說明義務） 163
第一目 問題之提出 163
第二目 仲介人之調查及告知義務 164
第二項 斡旋金與要約書 186
第一目 斡旋金定義、性質 186
第二目 要約書定義、性質 190
第三目 斡旋金與要約書之區分 192
第四目 仲介人與買方間之關係 201
第五目 斡旋金之存廢 202
第五章 不動產仲介服務之侵權行為責任 208
第一節 序論 208
第二節 不動產經紀業管理條例與民法規定之討論 209
第一項 應負擔責任之主體 209
第二項 不動產經紀業管理條例第二十六條與民法第一百八十八條規定之關係 213
第一目 民法第一百八十八條規定 213
第二目 不動產經紀業管理條例第二十六條規定 214
第三目 個案討論 215
第三節 不動產仲介業與消保法第七條之關係 216
第一項 無過失產品責任之背景 216
第二項 不動產仲介業是服務提供者 216
第三項 服務適用無過失責任之爭論 218
第四項 具體案例討論 220
第一目 是否該當消保法第七條無過失責任之構成要件 221
第二目 是否得請求懲罰性損害賠償 226
第三目 小結 227
第六章 結論 229
參考書目 251
附件 260
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| Reference: | 壹、中文書目
一、 書籍
1. 黃立，民法總則，元照經銷，民國九十年一月二版二刷。
2. 黃立主編，蘇惠卿著，民法債編各論（下），經理人及代辦商一節，元照出版，民國九十一年七月。
3. 黃立，民法債編總論，元照經銷，民國八十九年九月二版。
4. 王澤鑑，侵權行為法第一冊，民國八十七年九月。
5. 王澤鑑，民法總則，八十五年十月。
6. 王澤鑑，民法基本理論債之發生，民國八十三年十月。
7. 邱聰智，債法各論（中），民國八十四年。
8. 史尚寬，債法各論（下），民國四十九年五月。
9. 鄭玉波，民法債編各論（下冊），三民，民國七十九年一月十二版。
二、學位及研究論文
1.謝吉欽，不動產服務制度之研究，政治大學地政研究所碩士論文，民國六十五年。
2.鄭正鈐，台商投資大陸房地產仲介業之研究，政大東亞研究所碩士論文，民國八十五年。
3.林美惠，加盟店契約法律問題之研究—以企業規劃（隸屬）加盟為主--，台灣大學法律研究所碩士論文，民國八十四年六月。
4.王中仁，消費這對房屋仲介業之委託售屋服務品質研究—以台北市為例，交通大學管理科學研究所碩士論文，民國八十七年一月。
5.林慧貞，論消費者保護法之服務無過失責任，台灣大學法律研究所碩士論文，民國八十五年六月。
6.劉芳瑜，房地產仲介制度之研究，政治大學地政研究所碩士論文，民國七十七年六月。
7.曾泰源，不動產居間契約之研究，文化大學法律研究所碩士論文，民國八十年。
8.曾泰源，不動產居間人民刑事責任之研究，台灣花蓮地方法院檢察署八十一年研究展項目研究報告，民國八十一年六月。
9.邱琦，過失不當陳述之研究，台灣大學法律研究所碩士論文，民國八十一年五月。
50.蔣神國，購屋談判議價與認識仲介業，現代有巢氏，民國八十二年五月。
10.廖義男，內政部委託研究「不動產交易法制之研究」，民國八十一年六月。
三、期刊論文
1.魏大喨，不動產仲介契約之研究，司法院七十八年研究發展項目研究報告，司法院年報第十輯（上）。
2.謝哲勝，不動產仲介的法律關係與斡旋金的法律效力，民法研究○3，民國八十八年十月。
3.黃立，斡旋金問題初探，人與地第一百七十三期，民國八十七年五月。
4.錢國成，居人之報酬給付及費用償還請求權，法令月刊，第二十六卷第八期，民國六十四年八月。
5.黃相博，淺談斡旋金之性質及其法律效力，公平交易季刊第六卷第二期，民國八十七年四月。
6.黃茂榮，論承攬，載於民法研究○2，民國八十八年十一月。
7.詹森林，消費者保護法與預售屋買賣定型化契約，台大法學論叢第二十七卷第四期，民國八十七年七月。
8.詹森林，定型化契約之基本問題—以信用卡為例，月旦法學第十一期，民國八十五年三月。
51.彭培業，民進黨執政下的台灣不動產，翰蘆圖書出版，民國九十年。
9.詹森林，違法轉售國宅之效力，月旦法學雜誌第二十一期，民國八十六年二月。
10.詹森林，居間實務問題（一），月旦法學第三十一期，民國八十六年十二月。
11.詹森林，居間實務問題（二），月旦法學教室第三十五期，民國八十七年四月。
12.詹森林，消費者保護法之定型化契約最新實務，月旦法學第九十一期，民國九十一年十二月。
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45.黃立，斡旋金問題初探，人與地第一百七十三期，民國八十七年五月。
46.李春長，不動產市場聯賣資訊網制度、佣金分配與仲介業努力—從搜尋理論來分析，政治大學學報第七十九卷第二期，民國八十八年十二月。
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55.王澤鑑，商品製造者責任與純粹經濟上損失，民法學說與判例研究第八冊，民國八十七年九月。
49.李春長、林書正，自營體系房屋仲介業之經營困境—以屏東市房屋仲介業為例，台灣土地金融季刊第六十六卷第四期，民國八十八年十二月。
56.黃三榮，企業經營者之無過失責任與消費者之誤用，萬國法律第九十一期，民國八十六年二月。
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62.陳忠五，醫療行為與消費者保護法服務責任之適用領域—台灣台北地方法院八五年訴字第五一二五號與台灣高等法院八七年度上字第一五一號（馬偕紀念醫院肩難產案件）判決評釋--，台灣本土法學第七期，民國八十九年二月。
63.陳忠五，醫療事故與消費者保護法服務責任之適用要件（上），台灣本土法學，第十七期，民國八十九年十二月。
64.陳忠五，醫療事故與消費者保護法服務責任之適用問題—最高法院九十年台上字第七○九號判決評釋--（上）（下），台灣本土法學，第三十六期、三十七期。
65.陳聰富，消保法有關服務責任之規定在實務上之適用與評析，台大法學論叢第三十卷第一期，民國九十年一月。
66.陳聰富，美國法上之懲罰性賠償金制度，台大法學論叢第三十一卷第五期，民國九十一年九月。
67.陳聰富，契約自由與定型化契約的管制，月旦法學第九十一期，民國九十一年十二月。
68.朱柏松，論消費者保護法服務業者之責任，消費者保護法論，民國八十八年九月。
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11. 林誠二，民法債編各論（中），瑞興圖書，民國九十一年三月。
70.朱柏松，消費者保護法商品製造人責任規定之適用與解釋，消費者保護法論，民國八十八年九月。
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72.馮震宇，美國產品責任法之發展—兼論我國消費者保護法中之無過失責任（上）、（下），美國月刊第九卷第五期、第六期，民國八十三年五月及六月。
73.馮震宇，論服務無過失責任之爭議，中原財經法學第四期，民國八十七年六月。
74.邱聰智，消費者保護法上商品責任之探討，消費者保護研究第二輯，行政院消費者保護委員會，民國八十五年一月。
75.郭麗珍，產品責任，律師通訊第二一四期。
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78.劉俊彩，借鑒美國經驗啟動北京二手房市場，中國房地產金融，第2期，民國九十一年。
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37. 司法院/國立政治大學法律研究所合譯，美國法律整編，代理法、信託法，司法院，民國七十六年六月。 |
| Description: | 碩士
國立政治大學
法律學研究所
89651001
92 |
| Source URI: | http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0089651001 |
| Data Type: | thesis |
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