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    政大機構典藏 > 法學院 > 法律學系 > 學位論文 >  Item 140.119/141649


    Please use this identifier to cite or link to this item: https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/141649


    Title: 預售屋買受人風險與相關爭議之解決
    The Risk and the Dispute Resolution of Pre-Sale House Buyer
    Authors: 何博彥
    He, Bo-Yan
    Contributors: 楊淑文
    Yang, Shu-Wun
    何博彥
    He, Bo-Yan
    Keywords: 預售屋交易契約
    法律性質
    預售屋履約擔保
    審閱期
    廣告不實
    Date: 2022
    Issue Date: 2022-09-02 15:07:21 (UTC+8)
    Abstract: 　　預售屋交易相對於成屋交易，具有價格相對低廉之優點，對於購屋族來說，在高昂房價的年代，如能以較低廉之價格購入房屋，同時享有購屋帶來的安全感，何樂而不為呢？預售屋雖有優點但其缺點亦不少。
    　　預售屋交易最常發生之消費爭議係廣告不實，蓋預售屋交易並不是現物交易，因此消費者對於預售屋之完工樣貌僅能透過廣告與代銷人員之介紹憑空想像，而於交屋前驗收時或交屋後，消費者始發現廣告與預售屋之成屋不同之情況，因此預售屋廣告不實佔據預售屋消費糾紛爭議之比例居高不下。
    　　本文將以學說見解及實務見解作為分析與比較基礎，先予釐清預售屋之法律性質爭議，以買賣契約與承攬契約之差異著手，進而判斷預售屋交易契約之特色應是用何種契約類型較為妥適。接著介紹預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第7條之1「預售屋履約擔保機制」，並分析預售屋履約擔保機制之缺點以及探討預售屋履約擔保機制是否具有履行契約並擔保完工之效用。而有關預售屋「審閱期」與「廣告不實」之規定，於104年6月17日消費者保護法增訂第11條之1、第22條第2項規定，實務見解對此應如何適用，又其適用之結果是否能保障預售屋消費者權益亦為本文探討之重點。
    　　希冀藉由本文之撰寫，有助於釐清預售屋交易契約之相關爭議，尤其是預售屋履約擔保機制之所引發之疑慮與預售屋廣告不實之爭議，提供一個較為清晰之思路，並期待透過本論文之拋磚引玉，吸引實務界與學說界之探討，喚起裁判者與主管機關對於預售屋消費者權益保障之正視。
    Reference: 參考文獻

    一、書籍(依姓氏筆畫排序)
    1.王志誠，信託法，五南，2020年2月，八版。
    2.王澤鑑，債法原理—基本理論、債之發生、契約、代理權授與、無因管理，自版，2021年3月，增訂新版。
    3.王澤鑑，損害賠償，自版，2018年9月，3版。
    4.呂彥彬，工程契約履約擔保制度之研究，元照，2010年3月，初版1刷。
    5.李永然，委建與合建，書泉，1991年，五版。
    6.李伸一，消費者保護法論，凱侖，1995年4月，初版。
    7.林誠二，債法總論(下)，2010年3月，初版。
    8.邱聰智，新訂民法債法各論(中)，2008年8月，初版2刷
    9.邱聰智，新訂民法債編通則(下)，2014年2月，新訂二版。
    10.姚志明，契約法總論，2014年9月，初版1刷。
    11.孫森焱，民法債編總論(下冊)，自版，2013年2月，修訂版。
    12.國立台灣大學法律學院、財團法人台大法學基金會編譯，《德國民法(上)：總則編、債編、物權編》，2016年10月，二版。
    13.陳自強，不完全給付與物之瑕疵—契約法之現代化Ⅱ，新學林，2013年12月，初版1刷。
    14.陳自強，契約之內容與消滅，元照，2018年9月，四版。
    15.陳自強，契約之成立與消滅，元照，2018年10月，四版。
    16.馮震宇、姜志俊、謝穎青、姜炳俊合著，消費者保護法解讀，月旦，1994年3月，初版。
    17.黃立，民法債編總論，元照，2006年11月，修正三版一刷。
    18.黃茂榮，債法各論（第一冊），植根，2003年8月。
    19.楊芳賢，承攬—民法債篇各論(上)，黃立主編，元照，2004年10月，初版3刷。
    20.楊芳賢、陳洸岳，買賣—民法債篇各論(上)，黃立主編，元照，2004年10月，初版3刷。
    21.楊與齡，房屋之買賣、委建、合建或承攬，正中，1977年9月，二版。
    22.詹森林、馮震宇、林明珠合著，認識消費者保護法，行政院消費者保護委員會，2005年8月，再版。
    23.劉春堂，民法債編各論(上)，新學林，2018年10月，初版7刷。
    24.劉春堂，民法債編各論(中)，新學林，2020年5月，初版6刷。
    25.劉春堂，民法債編通則(中)，新學林，2021年4月，一版。
    26.歐陽勝嘉，定型化違約金條款之法律問題，元照，2010年4月，初版1刷。
    27.鄭玉波，民法債編總論，2002年06月，修訂二版。
    28.戴國良，廣告學－策略、經營與廣告個案實例(二版)，鼎茂圖書出版股份有限公司，2009年1月。

    二、期刊(依姓氏筆畫排序)
    1.王志誠，我國不動產開發信託之發展，當代財政，第30期，2013年6月，頁18-30。
    2.王泰升，合建及委建下不動產所有權歸屬與法定抵押權，律師通訊，第91期，1987年4月，頁18-19。
    3.王澤鑑，民法總則在實務上的最新發展（二）－最高法院九○年及九一年度若干判決的評釋，台灣本土法學雜誌，第53期，2003年12月，頁71-84。
    4.朱柏松，消保法審閱期間之疑義，月旦法學教室，第10期，2003年8月，頁138-140。
    5.朱柏松，消保法審閱期間規範之疑義，月旦法學教室，第10期，2003年8月，頁138-140。
    6.朱柏松，論廣告媒體業者之損害賠償責任—兼評最高法院九十年度台上字第二○二七號判決，月旦法學雜誌，第91期，2002年12月，頁8-27。
    7.余明賢，初論德國民法上之消費者借貸契約，法令月刊第61卷第8期，2010年8月，頁123-150。
    8.呂庚宜，不實廣告首部曲，試論不實廣告契約化之界限－最高法院108年度台上字第1201號判決評釋，消費者保護研究，第25輯，2021年4月，頁75-102。
    9.呂庚宜，試論廣告成為契約之內涵－最高法院107年度台上字第1434號判決評釋，全國律師，第25卷第11期，2021年11月，頁17-36。
    10.李基勝，預售屋登記之法制問題研析，全國律師第22卷第9期，2018年9月，頁45-71。
    11.阮富枝，消保法上消費關係及審閱期間之若干爭議問題－－兼與曾品傑教授所撰「債法特別法之發展－－從民商合一到消費關係」一文對話，台灣法學雜誌，第178期，2011年6月，頁73-99。
    12.林子儀，商業性言論與言論自由，美國月刊，第2卷第8期，1987年12月，頁23-33。
    13.林誠二，消費資訊規範，消費者保護研究，第3輯，1997年4月，頁67-78。
    14.金欽公，房屋委建、合建、承攬之研究，民事法律專題研究—司法院司法業務研究會第一期研究專輯，1989年8月，頁59-88。
    15.姚志明，保固責任、附隨義務與買賣物瑕疵擔保責任──評臺灣最高法院98年度台上字第1214號民事判決，月旦民商法雜誌，第47期，2015年3月，頁112-124。
    16.姚志明，瑕疵修補與同時履行抗辯權，月旦法學教室第211期，2020年5月，頁10-13。
    17.姜炳俊，預售屋廣告之契約拘束力-評最高法院九十二年度台上字第二六九四號判決及相關判決，月旦法學雜誌，第118期，2005年3月，頁214-224。
    18.孫森焱，論違約金與解約金，法令月刊，第47卷第12期，1996年12月，頁3-10。
    19.許志雄，廣告與表現自由，月旦法學雜誌，第33期，1998年1月，頁10。
    20.陳仲嶙，商業性言論憲法解釋十年回顧與評析，中原財經法學，第27期，2011年12月，頁101-150。
    21.陳汝吟，新修正消保法對拋棄定型化契約審閱期間之規範與實務影響，華岡法粹，第60期，2016年6月，頁1-27。
    22.陳自強，承攬瑕疵擔保與不完全給付，月旦法學雜誌，第220期，2013年9月，頁177-205。
    23.陳忠五，2015年消費者保護法修正評論，台灣法學雜誌，第310期，2016年12月，頁3-30。
    24.陳忠五，不誠實廣告與夾層屋買賣契約(上)—實務上相關判決之綜合評釋，台灣本土法學雜誌，第2期，1999年6月，頁66-87。
    25.陳忠五，不誠實廣告與夾層屋買賣契約(下)—實務上相關判決之綜合評釋，台灣本土法學雜誌，第3期，1999年8月，頁70-91。
    26.陳忠五，不誠實廣告與溫泉住宅買賣契約－最高法院101年度台上字第246號判決評釋，台灣法學雜誌，第219期，2013年3月，頁35-48。
    27.陳忠五，建物外觀顏色與預售屋廣告的契約效力－最高法院108年度台上字第1201號判決評釋，月旦法學雜誌，第309期，2021年2月，頁30-56。
    28.陳致睿，預售屋消費者求償違約金須以解除契約為要件？—評最高法院107年度台上字第823號民事裁定，律師法學期刊第4期，2020年06月，頁91-110。
    29.陳進財、張金鴞，以市場結構及經濟管制之觀點探討建築經理公司管理制度，台灣土地金融季刊，第32卷第2期，1995年8月，頁33-62。
    30.曾品傑，我國定型化契約法之發展，月旦法學雜誌，第260期，2017年1月，頁86-103。
    31.曾品傑，論不動產不誠實廣告之契約效力(上)—最高法院相關判決評釋，台灣本土法學雜誌，第81期，2006年4月，頁67-88。
    32.游進發，預付型交易之消費者保護，月旦法學雜誌，第290期， 2019年07月，頁5-20。
    33.黃志偉，消費者報導雜誌，第466期，2020年2月，頁32-35。
    34.黃明陽，廣告規範實務—以消費者保護為中心，消費者保護研究，第22輯，2018年3月，頁1-38。
    35.楊宏暉，契約準備階段的資訊揭露與廣告規制—以我國法及德國法為中心，公平交易季刊，第18卷第3期，2010年7月，頁41-82。
    36.楊宏暉，對預售屋廣告的契約期待與保護，財產法暨經濟法，第25期，2011年3月，頁29-80。
    37.楊淑文，預付型商品與結合契約之抗辯延伸，月旦法學雜誌，第287期，2019年4月，頁100-122。
    38.葉啟洲，消費者保護法契約審閱期間之問題研析，保險專刊，第28卷，第1期，2012年6月，頁61-91。
    39.詹森林，承攬瑕疵擔保責任重要實務問題，月旦法學雜誌，第129期，2006年2月，頁5-18。
    40.詹森林，物之瑕疪擔保、不完全給付與買賣價金之同時履行抗辯－最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議之研究，萬國法律，第42期，1988年12月，頁30-44。
    41.詹森林，臺灣民事財產法若干重要實務發展之回顧－承攬之物之瑕疵擔保與不完全給付、給付不當得利無法律上原因之舉證責任、消費性定型化契約之審閱期間及過失所致純粹經濟損失之侵權責任，月旦法學雜誌，第200期，2011年12月，頁245-266。
    42.廖義男，評述最高法院對於房屋委建契約之判決，中國比較法學會法治學刊，第四期，1977年6月，頁55-69。
    43.歐陽勝嘉，定型化契約之審閱期間／高院101上易146號民事判決(2)，台灣法學雜誌，第371期，2019年7月，頁271-290。
    44.歐陽勝嘉、楊益昌，承攬工作瑕疵損害賠償之請求權競合與短期時效之迴避，全國律師，第18卷第2期，2014年2月，頁62-82。
    45.蕭明康，預售屋履約保證的實與虛，收錄於：台灣地區房地產年鑑，政治大學商學院信義不動產研究發展中心，2011年6月，頁494-507。
    46.謝哲勝，消費者的定型化契約審閱權，月旦法學教室，第56期，2007年6月，頁8-9。

    三、專書論文(依姓氏筆畫排序)
    1.王澤鑑，同時履行抗辯：民法第264條規定之適用、準用及類推適用，收錄於：民法學說與判例研究(六)，自版，1994年8月，八版，頁143-192。
    2.王澤鑑，物之瑕疵擔保責任、不完全給付與同時履行抗辯，收錄於：民法學說與判例研究(六)，自版，1994年8月，八版，頁115-142。
    3.郭致遠，論同時履行抗辯權之行使及其效果，台大法學論叢，第48卷第4期，2019年12月，頁1927-1965。
    4.陳忠五，法律行為絕對無效與相對無效之區別，收錄於：國立臺灣大學法學論叢，第27卷第4期，1998年7月，頁157-258。
    5.曾品傑，論消費者契約之無條件解約權，政大法學評論，第123期，2011年10月，頁51-120。
    6.楊淑文，消費者保護法與民法之分與合—雙軌制立法下的消費者與消費關係，收錄於：消保法與民法之分與合，元照，2013年8月，初版1刷，頁1-54。
    7.楊淑文，消費者保護法關於定型化契約規定在實務上之適用與評析，載：新型契約與消費者保護法，元照，2006年4月，二版，頁83-218。
    8.楊淑文，預售屋交易契約之法律性質及其相關問題之研究，載：新型契約與消費者保護法，元照，2006年4月，二版，頁1-44。
    9.詹森林，不完全給付，收錄於：民事法理與判決研究(二)，元照，2003年4月，初版1刷，頁127-182。
    10.詹森林，定型化契約之基本問題—以信用卡為例，收錄於：民事法理與判決研究(三)—消費者保護法專論，元照，2003年8月，初版1刷，頁1-28。
    11.詹森林，物之瑕疵擔保、不完全給付與買賣價金之同時履行抗辯，收錄於：民事法理與判決研究(二)，元照，2003年4月，初版1刷，頁87-126。
    12.詹森林，消費者保護法之定型化契約最新實務發展，收錄於：民事法理與判決研究(四)—消費者保護法專論(2)，元照，2006年12月，初版1刷，頁225-271。
    13.詹森林，消費者保護法與預售屋買賣定型化契約，收錄於：民事法理與判決研究(三)—消費者保護法專論，元照，2003年8月，初版1刷，頁87-107。
    14.劉宗榮，委建及合建房屋產權之歸屬暨糾紛之防止，國立臺灣大學法學論叢第6卷第2期，1977年6月，頁329-346。

    四、論文及研究報告(依姓氏筆畫排序)
    1.孔繁琦等著，預售屋「不動產開發信託及價金信託」協助續建相關問題之研究，中華民國信託商業同業公會委託研究，2013年7月，頁1-104。
    2.朱濬瑋，不實廣告判斷準則之研究－以公平交易法為中心，國立成功大學法律學研究所碩士論文，2010年1月。
    3.吳依真，最高法院預售屋交易糾紛判決之類型化研究，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2004年1月。
    4.吳怡蒨，預售屋交易重要爭議問題之發展—以消保法施行後之實務案例為核心，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2013年7月。
    5.吳承翰，廣告行銷與民事責任-以民法、消費者保護法及金融消費者保護法為中心，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2014年6月。
    6.俊欣，預售屋買賣定型化契約履約保證機制之研究—以不動產開發信託為中心，國立台灣大學法律學院科際整合法律學研究所碩士論文，2013年6月。
    7.谷湘儀等著，不動產信託業務運作架構及相關建議，中華民國信託商業同業公會委託研究，2012年4月，頁1-74。
    8.谷湘儀等著，預售屋買賣定型化契約增列履約保證機制有關價金信託及不動產開發信託配套之建議，中華民國信託商業同業公會委託研究，2011年4月，頁1-65。
    9.林睿玥，預售屋買賣典型糾紛之研究，東吳大學法律學研究所碩士論文，2017年7月。
    10.柳宸暐，預售屋買賣契約制度之探討，國立中正大學法律學研究所碩士論文，2015年6月
    11.胡慧滿，預售屋相關問題之研究，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2010年6月。
    12.財團法人國土規劃中心及不動產資訊中心，內政部「住宅交易安全制度規劃」專業服務案—成果報告，2007年9月。
    13.高子晶，定型化契約審閱權問題之研究—以保險契約為中心，國立台北大學法律學研究所碩士論文，2019年7月。
    14.陳琮涼，預售屋履約保證機制之相關問題研究：基於不動產開發信託方式，國立中正大學法律學系暨研究所碩士在職專班論文，2019年7月。
    15.楊克成，預售屋交易機制對消費者之安全保障—兼論新型態之使用權銷售，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2011年1月。

    五、外文文獻
    1.BeckOK BGB/Becker, 61. Ed. 1.2.2022, BGB.
    2.Beckmann/Matusche-Beckmann, Versicherungsrechts-Handbuch 3. Auflage 2015.
    3.HK-BGB/Hans Schulte-Nölke, 11. Aufl. 2021, BGB.

    六、網路資料
    1.預售屋實價查詢網址：https://lvr.land.moi.gov.tw/
    2.內政部不動產資訊平台統計，109年度第1季至第4季中預售屋之房地產消費糾紛原因類型統計數據：https://pip.moi.gov.tw/V3/G/SCRG0502.aspx
    3.內政部營建署：https://reurl.cc/dxl5ly
    4.臺北市建築物樓層高度及夾層挑空設計管理規則：https://reurl.cc/L7L074
    5.行政院消費者保護會108年度消費者案件統計報告：https://cpc.ey.gov.tw/Page/42F38F19BFB7AB5F/5544abfc-e4bb-47a6-a22a-cb6de2470f38
    6.財團法人國家政策研究基金會：https://www.npf.org.tw/2/23363
    7.彰化銀行預售屋價金返還履約保證：https://www.bankchb.com/frontend/mashup.jsp?funcId=ea9ad2a915
    Description: 碩士
    國立政治大學
    法律學系
    107651033
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0107651033
    Data Type: thesis
    DOI: 10.6814/NCCU202201168
    Appears in Collections:[法律學系] 學位論文

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