政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/125762
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    题名: 辦公大樓分級標準化之研究
    Office grading standardization research
    作者: 吳建煌
    Wu, Jian-Huang
    贡献者: 林沛靜
    江穎慧
    吳建煌
    Wu, Jian-Huang
    关键词: 分級
    標準化
    指標
    辦公大樓
    因素分析
    自然斷點法
    Grading
    Standardization
    Indicator
    Commercial office building
    Factor analysis
    Natural Breaks
    日期: 2019
    上传时间: 2019-09-05 16:56:43 (UTC+8)
    摘要: 台灣目前並沒有一套一致性且較客觀的分級制度，市場上對於辦公大樓等級並無明確清楚的分級。對承租方或投資人產生了難以辨別大樓品質優劣，即增加交易風險和成本的困難。缺乏一套淺顯易辨別的分級制度，沒有評斷指標，因此難以判斷在台灣，要具備什麼樣指標，才能叫做好的A級辦公大樓。沒有分級制度即代表沒有指標，對於開發商的建設方向和成本控管、管理者的服務水準、投資者的決策判斷、承租方對辦公大樓品質能否滿足需求、和所有權人的營運績效，難有客觀量化的評鑑基準。本研究希望提供相較一致、客觀、科學的辦公大樓分級標準制度，並確認分級制度的指標其重要性及權重，藉由價格的驗證以提高對於大樓分級制度的信度，增加資訊透明度，減少交易和決策成本，以利台灣辦公大樓更加國際化。
    本研究藉由探討國內外文獻對於影響辦公大樓價格的因素、有關辦公大樓品質的建築物分類制度、和現有國內外分級制度的綜合分析。統整所有相關的指數並透過次數分配法篩選出六大項目25項指標以及台北市246棟辦公大樓的原始資料，做為實證分析之基礎。將原始資料正規化並經因素分析後取得各指標的權重，作為分級的基礎。經由權重可給予每個辦公大樓分數，本文稱之辦公大樓指數。最後再以自然斷點法(Natural Breaks) 確立分級方式和組距，將辦公大樓的辦公大樓指數分成A和B兩級，並以租金為首的各項指標變數用T檢定和無母數U檢定確認分級方式的顯著性。
    從實證結果看來，本研究創建了一套科學化的辦公大樓分級制度，找出可評估辦公大樓等級的25個重要變數，作為分級的指標。提供指標權重以排序影響辦公大樓分級的重要程度，並發現綜合指標比單一指標的解釋力較佳，使分級制度具有研究驗證基礎和辨別程度。透過租金和其他指標變數的檢驗發現分級群組有顯著性，可反映不動產價值。
    本研究建議民間和政府應共同參與辦公大樓分級標準化。民間業者有較多統計資源可共享以利指標建立。政府可利用稅負減免方式提供優惠給高品質辦公大樓和願意改善品質的舊大樓，並藉由政府參與提高公信力引領國內優質辦公大樓走向國際化，引導未來建築發展新趨勢如節能議題等。對於後續研究本文也建議可探討增加分級組距的可能性，以提升辦公大樓之間的鑑別程度，並增加指標項目的有效期限以與時俱進。
    There is currently no consistent、no clear and specific, and no objective office grading standardization system in the Taiwan market. It is difficult for the lessee or the investor to distinguish the quality of the office building, that is, to increase the transaction risk and cost.　Due to the lack of an easily operated and highly discriminating grading system and standardization indicators, it is difficult to judge what kind of indicators are needed in Taiwan to be called a good A-class office building. It is difficult for the developer`s design direction and cost control, the service level of the building managment, the decision-making judgment of the investor, the quality of office building that tenant request, and the operational performance of the owner, to have an objective and quantitative evaluation benchmark. This research hopes to provide a more consistent, objective, and scientific office building grading system, and to confirm the importance and weight of the indicators. Through the verification of office rental, to improve the reliability of the office building grading system, to increase the transparency of real estate information, to reduce the costs of transaction and decision-making, and to make the Taiwan office buildings more globalization.
    This research integrates all relevant indicators by exploring the comprehensive analysis of the factors affecting the rental/price of office buildings, the grading system of buildings related to the quality of office buildings, and the existing domestic and international grading systems, and screens out 25 indicators of 6 categories and the original data of 246 office buildings in Taipei by frequency distribution method as the basis for empirical analysis. After the original data is normalized and is calculated by factor analysis, the weights of each indicator are obtained as the basis of the office building grading. Each office building index can be given by weight, which is referred to as the office building indicators. Finally, the natural breaks method is used to establish the grading method and class interval, was called Grade A and Grade B. This research will examine the significance of the grading method by T-test and U-test, which will use some indicators, such as rental, and so on.
    From the results of empirical analysis, this research developed a scientific office building grading system to find 25 important variables that can be used to evaluate the level of the office building quality as the grading indicators; to provide the indicator weights to rank the importance of the office building grading; to find the comprehensive indicators is better than the single indicator for making the grading system to has the basis for research verification and the degree of discrimination. Through the test of rent and other indicator variables, it is found that the hierarchical group has significant difference and can reflect the value of real estate.
    This research suggests that private enterprises and government should participate in the standardization of office building grading. The private enterprises have more statistical resources and the government provides preferential treatment to high-quality office buildings and old buildings that are willing to improve quality in the form of tax reductions, and improves the credibility with government participation to lead the high-quality office buildings to internationalization, and guides new trends in future building development such as energy conservation issues. For the follow-up research, it is also suggested to explore the possibility of increasing the class interval for improving the degree of discrimination, and providing the expiry period of the indicators for regular review.
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    描述: 碩士
    國立政治大學
    地政學系碩士在職專班
    101923023
    資料來源: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0101923023
    数据类型: thesis
    DOI: 10.6814/NCCU201900671
    显示于类别:[地政學系] 學位論文

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