政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/90617
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    Title: 房地產景氣指標之研究
    Authors: 賴碧瑩
    Contributors: 張金鶚
    賴碧瑩
    Date: 1989
    Issue Date: 2016-05-04 14:33:03 (UTC+8)
    Abstract: 摘要
    一、研究目標
    (一)澄清國內房地產景氣說法。
    (二)依據房地產之投資、生產、交易及使用等階段，冀籍不同景氣指標以判別不同階段之景氣狀況。
    (三)建立房地產景氣指標系統。
    二、研究方法
    訪談、問卷調查、景氣綜合指數、景氣對策信號及廠商經營調查。
    三、研究結論
    (一)從文獻回顧及國內三次房地產景氣波動中可得知，政策因素、財金條件、空屋率、房地產之使用年限、房屋供需失調及國民所增加，是導致房地產景氣循環的原因。
    (二)本文根據房地產之活動流程，房地產特性，及參酌經濟指標之評分制度後，選取一些指標用以反映房地產各層面之景氣狀況。
    就投資面而言:可運用貨幣供給額變動率、中期放款利率、貸款成數高低、平均每人國民生產毛額變動率、前期住宅投資、營建股股價指數及台北市土地減建築物買賣移轉登記件數等七項做為分析的指標。就生產面而言:可利用建造執照面積、使用執照面積、房屋建築類指數、房屋建築人數、住宅投資實質水準及台北市開工面積等六項做為分析的指標。就交易面而言:可利用房價變動率、銷售率、契稅件數、台北市建築物買賣移轉登記件數及消費者物價指數變動率等五項做為分析指標。就使用面而言:則可運用空屋率、用電量不足基本度數之戶數、自有住宅比例及每戶住宅面積大小等四項指標分析。
    (三) 根據訪談及問卷調查結果得知，民間對於房地產景氣之觀念有些混淆，大多偏向交易層面，其最主要之衡量係房價及銷售率。
    另外，據調查瞭解，市場上房價因係業界之訂價，故與實際的成交價仍有一段差距，銷售率則因調查基準日、調查時間及調查範圍等問題，故其精確度有待斟酌。此外根據調查結果顯示，經濟方面仍以經濟景氣狀況最具影響力，社會方面以都會化程度影響較大；政策方面以金融政策最具影響，房地產本身則以地價之變化影響最大。另外，各個指標之評估結果，係以中長期放款利率、住宅投資、房價及每戶住宅面積最能反映投資、生產、交易及使用等層面之景氣狀況。
    此外，不論是政府、建設公司、估價業、仲介公司及營造廠，均認為房地產景氣指標之建立是絕對必要的。
    (四)本研究運用總體經濟景氣之編製方法於房地產上，據初步結果顯示，效果不錯，故值得有關單位採用。其研究結果如下:
    1 台灣房地產之基準循環，從民國60年至76年共有三次，第一次之谷底是出現在民國60年10月，高峰則出現在民國63年2月;第二次之谷底出現於民國66年11月，高峰則於民國69年7月;第三次之谷底出現於民國73年5月高峰則出現於73年10月，此次循環主要是受到國內經濟景氣波動之影響及房地產市場之連續二年的低迷所致，故民國73年時之綜合指數雖然只是微幅上升，但是相對於民國71、72年。至於民國75、76年之景氣谷底與高峰是由於民國76年時基準循環之綜合指數呈現上升局面，且持續地上，再加上民國77年的統計資料不全，因此電腦程式無法判定基準循環之綜合指數是否已達到高峰狀態。不過大體而言，從房地產基準循環之峰谷及過去的發展沿革來看，台灣房地產基準循環尚能反映出景氣之擴張與蕭條。
    2 房地產景氣之領先綜合指數，係運用經濟景氣綜合指數方法編製，其研究結果為領先指標領先房地產基準循環12.5個月，同時指標約落後1.2個月;落後指標則落後11.8個月由於房地產與一般商品不同，是屬於耐久財貨，所以調整供給量較為緩慢，因而使得房地產景氣綜合指數之領先、落後時間都比較長。另外，房地產投資面之綜合指數轉折點較生產面、交易面多。生產面之綜合指數於民國69年後呈現平緩局面，交易面之綜合指數的高峰與谷底出現時間較生產面及投資面落後。
    3.房地產景氣對策信號係運用經濟景氣對策信號方式，並以營建股股價指數、房屋建築人數、台北市開工面積、建造面積、平均房價、台北市契稅件數等六項指標變動率所編製而成。根據本研究結果顯示，國內房地產景氣曾於民國75年11月時亮出紅燈，爾後，各統計數列之得分亦居高不下，顯然房地產市場在民國75年底頗為景氣，換言之，即提醒政府當局應於當時就開始注意市場，以避免房地產景氣繼續擴大。
    (五)目前有關房地產景氣說法相當多，若依據房地產領先指標綜合指數之推估，從民國78年1-3月小幅上漲，4月下跌，5、6月呈持平局面，若依據房地產景氣對策信號顯示，營建股股價指數在1-3月皆亮紅燈，可見市場景氣仍佳。未來之景氣狀況，如從領先指標之變化，仍然有上漲之可能，但是面對即將來臨的選活動及政府的干預政策，下半年的景氣狀況可能會影響。
    四、建議
    (一)建議成立房地產資訊中心。由於景氣指標之編製結果須具有時效性，時效過了，則很難發揮其效果，因此有必要透過資訊中心，收集各類指標資料。並且負起房地產景氣指標系統的編製工作，且予以定期發佈此項訊息，以便政府能夠明確地掌握房地產景氣狀況，即時提緊縮或擴張的政策。
    (二)對於各項統計資料的建議:有鑑於國外之相關論著常利用開工面資料加以分析，可惜國內目前只有經建會有此資料，而且此項資料並未透過統計月報式其他方式發佈，僅是內部作業所計算;加上此項資料僅涵蓋四縣市，故建議營建署應著手收集各縣市之資料加以彙整，並透過適當方式發表，以利往後之研究工作。此外，國內目前有關使用面之資料亦不完整，空屋率資料更是十年調查一次，造成政策規劃或研究探討上之諸多不便，故建議政府應指示有關單位予以經常性地調查。
    (三)業者所發佈之房價、銷售率..... .等資料，其精確度有待商榷，為使國房地產投資環境更為健全且穩定地發展，避免業者一味地哄抬炒熱，故建議政府應著手調查房地產相關資訊，亦或採取與民間業者共同合作方式，共同建立房地產資料。
    (四)建議根據初步研究結果，逐步檢討修正，其修正內容如下:
    1 採用加權方式之綜合指數，加權方式係對各個指標予以評分，以其得分做為權數。
    2 由於某些指標無正確的資料，例如推出個案數、戶數，而這些資料適足以反映交易量多寡，因此實有必要加以調查。
    3 決定個別數列之特定循環轉折點所採用之電腦程式，其去除長期趨勢方法係採用75個月移動平均，但是房地產之許多統計資料的長度均不夠長，故在未來編製房地產景氣指標系統峙，或許可採用60個月或更短之移動平均法。
    Reference: 參考文獻
    一、中文部份
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    Description: 碩士
    國立政治大學
    地政學系
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#B2002005619
    Data Type: thesis
    Appears in Collections:[Department of Land Economics] Theses

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