政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/83550
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    題名: 大陸預售商品房按揭制度之研究─以履約保證制度為中心
    The Study on Mortgage System for Pre-Sale of Commercial Housing in Mainland Chin─Focus on Escrowa
    作者: 張芳正
    Chang, Fang Chen
    貢獻者: 王文杰
    Wang, Wen Chieh
    張芳正
    Chang, Fang Chen
    關鍵詞: 預售商品房
    按揭制度
    履約保證機制
    pre-sale commercial housing
    mortgage system
    Escrow system
    日期: 2016
    上傳時間: 2016-04-01 10:43:27 (UTC+8)
    摘要: 近年來大陸經濟放緩，導致爛尾樓問題頻傳。造成爛尾樓的原因除經濟大環境之外，很大程度應歸咎於大陸預售商品房按揭制度的不健全。本文就大陸按揭制度及其相關爭議進行分析後，認為大陸預售商品房按揭制度的不健全，係因法規多半為原則性規定，加上各管理機關對法規執行落實不足。
    為解決對大陸預售商品房按揭制度中爛尾樓，及預售屋購屋者保障不足問題，本研究即針對已臻成熟台、港在預售屋交易安全保障制度深入探討，總結有：履約保證制度的施行，興建資金的專款專戶，專戶款項支付需由第三方履約監管單位掌控，以及購屋者在完工交屋前支付之自備款比例低等特點，此恰為大陸現行預售商品房按揭制度不足之處。
    爰此，本文建議得參考台、港的預售制度，進行以下近期措施以改善現行大陸預售商品房按揭制度之缺失：修法明定預售款專戶相關規範並嚴格落實執行，以及調降購屋者預售資金支付比例。就中長期措施而言，本文認為最佳的調整建議為：全面檢討修正大陸預售制度相關法律與行政規範，試行台灣現行預售屋強制履約保證機制，確保預售屋完工機率，以符合交易各方當事人之權益。
    In recent years, China’s economic slowdown leads to endless problems of unfinished buildings. Besides economic climate, imperfect mortgage system for pre-sale commercial housing in Mainland China largely contributes to these problems. After the analysis of mortgage system in China and contentious issues thereof, the thesis finds that imperfect mortgage system is due to only established principles rather than specific regulations in relevant legal systems and limited law enforcement by administrative authorities.
    To solve issues on unfinished buildings and insufficient protection for house buyers, the thesis studies well established and comprehensive transaction security system on pre-sale commercial housing in Taiwan and Hong Kong, and their advantages are thus concluded as: the enforcement of Escrow system, the establishment of special financial account earmarked for the building fund, the control of the payment for the earmarked building fund, and the reduction of a down payment before handover. These advantages reflect the inadequacies of current mortgage system in China.
    In light of this, the thesis suggests the following short-term measures with reference to pre-sale systems in Taiwan and Hong Kong, including: stipulating rules as to special pre-sale financial account, enforcing those rules strictly and reducing the portion of down payment. In mid - to - long – term goal, the suggested best strategies herein are to comprehensively review and amend relevant laws, regulations, decrees and policies and launch current mandated Escrow system in Taiwan. By those strategies, the closing of pre-sale housing can be ensured to meet interests of all parties involved in the transaction.
    參考文獻: 一、專書
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    二、期刊論文
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    24.董芸，我國商品房預售資金監管模式之探析，.現代商業，第17期，2014年6月。
    25.詹森林，消費者保護法與預售屋買賣定型化契約，台大法學論叢第27卷第4期，1998年7月。
    26.劉有志、李妍慧、陳怡璿，預售屋「不動產開發信託及價金信託」協助續建相關問題之研究，中華民國信託商業同業公會計畫，2013年7月。
    27.盧瓊，房地產樓花按揭研究，載蔡耀忠主編：《中國房地產法研究》（第一卷），法律出版社2002年版，2002年2月。
    28.魏玫娟， 轉型中國的城市住房改革--「重慶模式」之探討，行政院國家科學委員會專題研究計畫，2013年12月。

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    2.李克誠，新建房屋最佳銷售時機－融資決策與實質選擇權的配合，政治學企業管理學系碩士論文，1999 年。
    3.李哲，我國商品房預售法律制度之完善，長安大學經濟法學碩士論文，2014年6月。
    4.柳宸暐，預售屋買賣契約制度之探討，中正大學法律學系碩士論文，2015年6月。
    5.胡慧滿，預售屋相關問題之研究，國立政治大學法律學研究所，2010年6月。
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    7.陳淑勤，從交易安全制度建立之觀點論預售屋買賣，國立成功大學法律研究所碩士論文，2001年7月。
    8.劉帥帥，大陸與台灣商品房預售制度比較分析，安徽建築大學管理學系碩士論文,2015年4月。
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    11.嚴晨飛，我國“樓花”按揭制度研究，華東政法大學法律碩士論文，2011年4月。
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    2.最高人民法院 2000年12月8日法釋(2000) 44號公布，最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋，2000年12月13日起施行。
    3.最高人民法院 2003年4月28日法釋(2003)7號公布，最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用，第1版，2003年6月1日起施行。
    4.最高法院判例：六十二年台上字第一五四六號、六十四年台上字第一五六七號、六十一年台上字第九六四號例；以及最高法院民事判決，八十六年台上字第一三七八號。

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    http://article.chinalawinfo.com/ArticleFullText.aspx?ArticleId=91938，最後瀏覽日：2015年11月9日。
    3.王樹德，“按揭貸款不成，應一次性補交全款”格式條款無效，http://www.bloglegal.com/blog/cgi/shownews/3650086019，最後瀏覽日：2015年11月21日。
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    5.莊孟翰，建商為順利交屋　頭期款也玩分期，理財週刊MONEY WEEKLY，2015年8月21日，網頁版參見http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=17775148560&pagenum=2，最後瀏覽日：2015年10月17日。
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    9.蘋果日報，中國股災另一面　農村哀號　爛尾樓出現，2015年8月28日，
    http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20150828/679214/（最後瀏覽日：2015年12月1日）。
    10.蘋果日報，預售先看建照 對保確認貸款，2014年12月17日，參見，http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20141227/36291689/，最後瀏覽日：2015年10月17日。
    描述: 碩士
    國立政治大學
    法學院碩士在職專班
    100961027
    資料來源: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0100961027
    資料類型: thesis
    顯示於類別:[法學院碩士在職專班] 學位論文

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