政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/77056
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    题名: 臺灣REITs與REATs發行個案之典型事實分析
    作者: 王健安;張金鶚
    贡献者: 地政系
    日期: 2009-12
    上传时间: 2015-07-28 17:57:49 (UTC+8)
    摘要: 本篇論文的樣本係整理截至 2007 年 12 月底止，臺灣總共發行的 8 檔 REITs（24 棟標的建物）與 6 檔 REATs（8 棟標的建物），討論以下兩個主題：1.受益證券設計的型式，所隱含的財務經濟邏輯；2.「資產池」的內容，對於投資組合的報酬與風險之意義，其又可細分 3 個子題：（1）就報酬面分析：租金收益與營運費用之結構分析；（2）就風險面分析：包括租戶（產業）的集中度、租約到期分佈與續約情況，以及舉債程度；（3）評價分析：估價方法與權重、折現率（資本化率）的設定等。透過 StylizedFact Analysis，本研究主要發現如下：1.目前個案皆採內外兩種增強信用的證券設計，特別是具債券特性之 REATs 分券出「次順位」，且由原始發行機構認購。2.在資產池方面，REITs 比 REATs 有較大的平均規模、較多的標的物與無一定的投資期限。但兩者相同之處在於：所有個案 90%以上收入，係來自辦公室的租金。3.證券化最常採用的估價方法是著重收益的「現金流量折現」，再者，反映投資人必要報酬的折現率或收益資本化率，多在 4.5%-5.5%之間，相較國外經驗數值臺灣顯然偏低，此表示臺灣的不動產價值仍多來自資產增值的預期，而非常續性租金的成長。最後在「公司治理」議題上，臺灣目前不動產證券化商品，開發籌資性質偏弱，所以形成很多個案是集團旗下「保險公司」將其所有的土地拿出來信託，而該土地的主要承租戶也都是集團的關係企業（故前5 大承租戶之租金與面積集中度都在 60%以上），接著信託後的管理機構亦屬同一集團持股的子公司，監理機構應注意此一 corporate governance 問題。本研究的主要貢獻是嘗試對於未來華人地區(特別是中國大陸)擬推出類似商品，提供實務界相關發行經驗，以及金管機關制訂相關監理政策的參考。
    關聯: 台灣銀行季刊,60(4),169-223
    数据类型: article
    显示于类别:[地政學系] 期刊論文

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