| Abstract: | 人類的活動與不動產有很大的關係,除食、衣、住、行基本所需與土地息息相關,近代文明中的生產與消費行為須透過與不動產方可完成。惟不動產可概分為住宅、商場、工廠、辦公室等,各種分類皆有深入研究分析之處,本文乃針對台北都會區的辦公室市場進行初步探討。 在辦公室所進行的活動應可視為一種生產的前置行為,因乃其以收集資訊、進行決策、處理文件以及其他經濟活動等管理功能為主。辦公室的工作人員是利用辦公空間來進行資訊處理工作。辦公機能既為一種生產前置活動,該階段的生產活動必有投入與產出。就產出而言,辦公機能所提供的產出為提供資訊與進行決策;然提供資訊須先進行資料的收集,並因應各種不同的目的要求,使用電腦、辦公空間、會議討論等方式將所收集之資料轉化為圖表、報告、帳簿、法律文件等可茲利用的型態;另外一項產出便是決策,所謂決策於乃指一個人或企業體在兩個或兩個以上的替代方案(alternative)中進行選擇的過程;除資訊收集與判斷分析的工作外,更須對未來不確定狀況進行合理的評估,因為企業體未來的生存及目前的競爭力須賴正確而有效的決策。同時消費的主要目的在於需要各種財貨與勞務以滿足其欲望,而財貨與勞務的某些生產功能須藉由辦公室進行之,例如管理、溝通、資訊流通等,因而對辦公室的需求是一種對財貨與勞務的「引申需求」。 經由上述分析後,辦公機能實屬企業運作的中樞,而辦公空間又係其活動的主要憑藉,故自產業革命以來即逐漸萌芽,而至近代,三級產業迅速發展,其中有的行業(例如金融保險業)係以辦公室作為其主要生產場所,隨著其發展,益使辦公室的重要性增加。 近年來大量新增就業人口都是利用辦公室的生產者,例如美國在70年代有25%的新進工作人員在辦公室進行工作,而至80年代更提高至27%。就台灣地區而言,大型現代化辦公大樓的需求逐漸增加,尤其在跨國性的旅行、保險公司、專業服務性公司不斷在台灣設立據點之後,對高品質辦公大樓的需求必然持續上升,日本總合經營研究所所長內河健,曾經根據日本的經驗,指出在國際性企業大量「進駐」台灣後,未來不動產市場的兩大趨勢:一是大型現代化辦公大樓勢將不足,特別是擁有自動化系統的辦公大樓將嚴重缺乏;二是中小型及老舊的辦公市場將會停滯。 此外,復因辦公機能必須與其他部門密切配合,例如企業總部需要會計、法律、金融、行銷等行業與其配合,以便產生相輔的效果,因此若能擴充辦公室的就業,預料將可成為都會區或區域成長的重要動力。尤其是晚進的歐美大都市中心,因郊區購物中心的興起,以致零售商業逐漸衰落,只有依賴市中心辦公室來維持就業與財收入,況且辦公大樓的供需有時間落差,一旦不動產市場景氣有所變化,辦公大樓的供需便產生失調,形成資源浪費,因此建立合理的供需模式,使有限的土地資源得以合理利用,至為重要。 本文的研究目的如下:(1)由台北都會區之特性探討台灣地區辦公大樓集中於台北之原因;(2)探討辦公大樓存量於流量互動關係;(3)調查台北都會區辦公大樓的現況及其市場運作;(4)製定台北都會區供需模式;(5)確定台北都會區辦公大樓群落(cluster)或階層以利都市規劃之參考。 |
