| Abstract: | 由於土地之供給有限,房屋建築無法大量供應,而人口卻不斷成長且湧向都市地區,造成都市地區房地產價格不斷上漲,房地產價格變化關係國內整體物價水準穩定與否,其所引發社會財富重分配現象,對國民生活之影響甚大。 由於房地產價格所引發之前述諸多問題,政府擬對此採取因應對策,於是編定穩健性房地產價格指數,以瞭解房地產市場供需變化,掌握房價變動原因及趨勢。而政府所編定之房地產價格指數採用特徵價格法,且國內外特徵住宅價格法(Hedonic Housing-Price)運用於房價及房租的研究文獻相當多,但在諸多研究中可以發現到幾乎所有研究均忽視將所選取之變數資枓中的異常點修正,而所謂異常點是指資料本身之值與平均值之間差異甚多的點,此異常點的存在足以影響整體統計資料的解釋能力,進而影響以特徵住宅價格法估計求得之房地產價格的可信度,本文乃基於前述之理由,將以實證方式來探討房地產價格異常點的重要性。 由於本研究將以實證方式來探討異常點判定與修正之重要性,因此本研究擬採用「行政院主計處台灣地區勞動力調查住宅專案調查」之問卷資料以及部分民間實際交易案例,以台北、台中都會區房地產價格或租金為分析對象並將資料透過統計電腦軟體SAS系統而轉換為衡量異常點的指標加以探討,並擬以單一異常點,複異常點及多重異常點的衡量標準判定資料中之異常點,接著擬將所選出之異常點應用穩健性方法加以修正,並運用SAS之統計分析方式比較異常點修正前後整體統計資料的變數對房地產價格或租金解釋能力,若修正異常點後整體統計資料變數解釋能力較異常點修正前高,則我們認為異常點訊息掌握是不容忽視且其修正是重要的,本文最後擬選取異常點修正的最佳模式,供擬研究房價及房租者參考。
We will establish the rational real estate evaluation Models. First, This study will based on the Hedonic price theory to build an explanatory model of residential properties sale price in terms of the observed traits of each housing or land unit in an urban area. Second, this study will robustify the strategies for the housing or land price model in the presence outlier. Third, this will explore the comparison of several internal analysis of robustness of least square for give samples are pointed out. Finally, The methodology using in this study will be illustrated by building the robust Hedonic housing price model in the Taipei and Taichung Metropolitan Area. |
