政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/67610
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    Title: 不動產網路平台商業模式之探討
    An Exploratory Study on the Business Models of Real Estate Internet Platform
    Authors: 呂昆達
    Edward
    Contributors: 邱奕嘉
    Chiu, Yi Chia
    呂昆達
    Edward
    Keywords: 不動產
    商業模式
    平台策略
    Real Estate
    Business Model
    Platform Strategy
    Date: 2013
    Issue Date: 2014-07-21 15:40:02 (UTC+8)
    Abstract: 本研究以美國、中國、及台灣三地的不動產網路平台為對象，以個案研究法探討Zillow、搜房網、及591房屋交易網等三家市場領先的不動產網路平台業者，透過對於這些業者次級資料的蒐集與觀察，以充分瞭解其商業運作脈絡，再以Alexander Osterwalder所提出商業模式圖架構，具體展開其商業模式之九大構成要素。
    透過個案的研究，發現這些市場領先的不動產網路平台業者，都是以連結雙邊群體的平台為核心架構，透過平台的網路外部性特性，將更多的雙邊流量吸納至平台中，「大者恆大」效應明顯。其中對於「被補貼方」的潛在交易者，所提供價值主張為完整資訊提供；而對於「付費方」的屋主、房仲經紀人或開發商，對其訴求的價值主張則是有效行銷的工具。
    本研究歸納三家市場領先的不動產網路平台業者，發現若要發展茁壯並永續經營，以形成良性循環的平台生態圈，其關鍵成功因素應包含五方面，依序為：提供不動產資訊以吸引潛在交易者→投放傳統廣告行銷以強化平台流量→越過臨界數量以形成平台生態圈→收取物件刊登費用以確保長期穩定營收→建立社群論壇以促進網路效應發酵。
    本研究也發現，不動產網路平台業者與不動產經紀業者是同時處於合作且競爭的複雜關係：一方面由於不動產網路平台所建構的精準行銷環境，使得不動產經紀業者樂於成為主要的付費方，兩者為合作關係互蒙其利；但在此同時不動產網路平台也已逐漸弱化不動產經紀人「資訊提供者」的角色，這將迫使房仲市場汰弱留強，促使不動產經紀業者朝向更專業更優質服務的方向邁進。
    This study focuses on the real estate Internet platforms in the U.S., China, and Taiwan. The case study method is applied to the Internet platform companies, including Zillow, SouFun, and 591. To fully understand their business operations, we collected related second-hand data, then applied the Business Model Canvas proposed by Alexander Osterwalder to elucidate nine specific elements of the online real estate platform business model.
    Through the case studies, we found that the core framework of these market-leading real estate Internet platform companies is a bilateral group platform. Due to the platform characteristics of network externalities, more bilateral group users are involved in the platform so the effect of “big ones grow bigger” is clear. For the subsidized groups, the value proposition is to provide full information; while for the paying groups, the value proposition is serving as an effective marketing tool.
    The key factors to ensure a successful, sustainable Internet platform include the following items: Providing real estate information to attract potential users →Marketing the platform by traditional advertising to enhance website traffic → Crossing the critical mass to form a platform ecosystem → Charging publication fees to ensure long-term stable revenue → Creating a community forum to promote fermentation of the network effect.
    We also found that Internet platform companies and real estate brokers develop complex relationships between cooperation and competition. On the one hand, Internet platform companies constructed a precise marketing environment so real estate brokers are willing to become a major payer. They are mutually beneficial partnerships. However, real estate Internet platforms have gradually weakened the real estate brokers’ role of “Information provider” and finally will prompt the real estate brokerage industry to offer a more professional service level.
    第一章 緒論…………………………………………………………………………1
    第一節 研究背景與動機………………………………………………………1
    第二節 研究問題與目的………………………………………………………2
    第三節 研究流程………………………………………………………………3
    第二章 文獻回顧……………………………………………………………………4
    第一節 不動產交易市場………………………………………………………4
    第二節 不動產網路平台………………………………………………………9
    第三節 商業模式………………………………………………………………13
    第四節 平台策略………………………………………………………………18
    第三章　研究方法………………………………………………………………… 22
    第一節 研究方法-個案研究法………………………………………………22
    第二節 個案選擇………………………………………………………………24
    第四章 個案分析……………………………………………………………………25
    第一節 美國案例：Zillow……………………………………………………25
    第二節 中國案例：搜房網……………………………………………………32
    第三節 台灣案例：591房屋交易網…………………………………………40
    第四節 不動產網路平台業者的關鍵成功因素………………………………48
    第五節 不動產網路平台與不動產經紀業者之競合關係……………………53
    第五章 結論與建議…………………………………………………………………55
    第一節 研究結論………………………………………………………………55
    第二節 研究限制………………………………………………………………57
    第三節 未來研究建議…………………………………………………………58
    參考文獻……………………………………………………………………………59
    Reference: 一、中文部分
    1. 朱宗亮(2006)，不動產爭議解決機制之研究，國立台北大學法律專業研究所碩士論文
    2. 吳志傑(2014)，社會企業的商業模式之探索研究，國立台灣大學國際企業學系碩士論文。
    3. 林宜靜(2011)，誠品書店之平台策略分析，國立中興大學企業管理學系碩士論文。
    4. 金仲明(2007)，不動產仲介紛爭處理機制之研究－以屠布涅的反思法理論為中心，國立政治大學法學院碩士在職專班碩士論文
    5. 張欣民(2006)，不動產自售網站對不動產仲介業產生「去仲介化」之研究，國立政治大學地政研究所碩士論文。
    6. 陳威如、余卓軒(2013)，平台革命，商周出版。
    7. 陳建翰(2011)，以策略創業角度探討網路創業商業模式的變化，國立中央大學企業管理研究所碩士論文。
    8. 彭志強(2013)，商業模式的力量，中信出版社。
    9. 楊茲羽(2010)，解析房仲產業資訊平台建構與競合關係之研究，世新大學傳播管理學研究所碩士論文。
    10. 劉偉毅(2014)，獲利時代：移動互聯網的新商業模式，人民郵電出版社。
    11. 薛健平(2008)，房地產經紀業者之互聯網經營模式與策略發展－信義房屋網站之個案研究，台灣大學商學研究所碩士論文。
    12. 鍾憲瑞(2012)，商業模式：創新與管理，前程文化。

    二、英文部分
    1. Afuah, A. (2014), Business Model Innovation: Concepts, Analysis, and Cases. Routledge; 2 edition.
    2. Christensen ,C. M. (2013), The Innovator`s Dilemma: The Revolutionary Book That Will Change the Way You Do Business. HarperBusiness; Reprint edition.
    3. Christensen ,C. M. and Raynor, M. E. (2013), The Innovator`s Solution: Creating and Sustaining Successful Growth. Harvard Business Review Press; 1 edition.
    4. Dyer, J., Gregersen, H., and Christensen, C. M. (2011), The Innovator`s DNA: Mastering the Five Skills of Disruptive Innovators. Harvard Business Review Press; 1 edition.
    5. Hagel III, J., Brown, J. S., and Davison, L.(2012), The Power of Pull: How Small Moves, Smartly Made, Can Set Big Things in Motion. Basic Books; First Trade Paper Edition edition.
    6. Harvard Business Review (2011), Harvard Business Review on Rebuilding Your Business Model. Harvard Business Review Press; 2 edition.
    7. Johnson, M. W.(2010), Seizing the White Space: Business Model Innovation for Growth and Renewal. Harvard Business Press.
    8. Lappin, S.(2012), Use Zillow to Sell Your Home for Free (For Sale Manual Series). Launched Publishing.
    9. Moore, G. A.(2004), Inside the Tornado: (2006), Crossing the Chasm: Marketing and Selling High-Tech Products to Mainstream Customers. HarperBusiness; Revised edition.
    10. Moore, G. A.(2004), Inside the Tornado: (2011), Escape Velocity: Free Your Company`s Future from the Pull of the Past. HarperBusiness; First edition.
    11. Moore, G. A.(2004), Inside the Tornado: Strategies for Developing, Leveraging, and Surviving Hypergrowth Markets. HarperBusiness; Reissue edition.
    12. Osterwalder, A. and Pigneur, Y. (2010), Business Model Generation: A Handbook for Visionaries, Game Changers, and Challengers. John Wiley and Sons; 1st edition.
    13. Ries, E.(2011), The Lean Startup: How Today`s Entrepreneurs Use Continuous Innovation to Create Radically Successful Businesses. Crown Business.
    14. Stefan Swanepoel, Thomas Mitchell, Tinus Swanepoel (2014), 2014 Swanepoel Trends Report. RealSure, Inc.; 9th edition edition.
    15. Yin, R. K.(2013), Case Study Research: Design and Methods (Applied Social Research Methods). SAGE Publications, Inc; Fifth edition.

    三、網站部分
    1. 2013實價揭露不動產交易4.39兆 新北市近兆元居冠， http://www.sinyi.com.tw/knowledge/newsCt.php/3927/1
    2. 591房屋交易網，http://www.591.com.tw
    3. DCCI：2013年Q4 搜房網繼續大幅領跑房產網站領域， http://esf.dl.soufun.com/newsecond/news/12112321.htm
    4. Three Elements of a Successful Platform, http://blogs.hbr.org/2013/01/three-elements-of-a-successful-platform/
    5. Zillow, http://www.zillow.com
    6. 日Next集團入股網家旗下樂屋網 Q3互換資料庫，http://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=41119330-9595-4298-97d2-ab82d3b09f5d
    7. 平台策略的成功三要素，http://www.hbrtaiwan.com/blog_content_138_1.html
    8. 平台業者的商業模式，http://www.brain.com.tw/Famous/FamousContent.aspx?ID=1183
    9. 安信國際：搜房今年業績增長22.5-25%，http://soufun.com/news/2013-07-24/10596916.htm
    10. 安信國際：搜房今年業績增長22.5-25%，http://stock.eastmoney.com/news/1437,20140530389146159.html
    11. 創市際雙週刊第八期，http://www.scribd.com/fullscreen/194496072?access_key=key-dm2v8m1zn35ca3pzbo5&allow_share=true&escape=false&view_mode=scroll
    12. 搜房研究系列一：商業模式、競爭環境及競爭優勢分析，http://www.googuu.net/pages/content/view/1691.htm
    13. 搜房研究系列二：搜房的潛在市場空間到底有多大，http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/98716
    14. 搜房研究系列三：搜房的合理估值區間是什麼，http://xueqiu.com/5000499189/29204093
    15. 搜房網， http://www.sofun.com
    16. 數字科技4月營收9076萬元，創歷史次高，http://m.md.ctee.com.tw/nownews.aspx?articleid=20140509004462
    Description: 碩士
    國立政治大學
    商管專業學院碩士學位學程(AMBA)
    101380014
    102
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0101380014
    Data Type: thesis
    Appears in Collections:[Advanced MBA, NCCU] Theses

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