政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/56906
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    題名: 影響都市更新合建分配比率因素之研究－以台北市為例
    Factors affecting share distribution in jointly developed urban renewal projects --- an example of Taipei City
    作者: 江志恩
    Chiang, Chih En
    貢獻者: 林左裕
    Lin, Tsoyu Calvin
    江志恩
    Chiang, Chih En
    關鍵詞: 都市更新
    合建
    特徵價格模型
    複迴歸分析
    Urban Renewal
    Joint Development
    Hedonic Price Model
    Multiple Regression Analysis
    日期: 2012
    上傳時間: 2013-02-01 16:57:05 (UTC+8)
    摘要: 過去都市更新相關文獻中，多在分析都市更新制度與探討相關法令缺失，且多以權利變換方式探討地主權益之分配，較少以量化分析來研究都市更新協議合建分配型態，對於地主所關注合建分配比率之影響因素也未能深入研究。本研究透過文獻回顧與台北市都市更新之現況分析後，掌握可能之影響變數，藉由實證資料之蒐集與相關變數之選取，將資料進行複迴歸實證分析，以探討影響都市更新合建分配比率之顯著變數。
    本研究篩選出可能影響合建分配比率之14個自變項，並排除相關係較高之土地所有權人數及建築成本兩變數後，透過複迴歸分析，結果顯示有8項達顯著性之影響因素，其中個別屬性變數包括每人土地面積、每容積公告土地現值、平均容積率、臨路寬度與臨路寬度平方、都市更新容積獎勵率、區域房價等6項達顯著性，除臨路寬度平方與都市更新合建分配比率呈負向關係外，其他皆呈正向關係，而在總體經濟變數有上一月基準利率及上一季M2年增率等2項達顯著性，其中上一月基準利率與都市更新合建分配比率呈負向關係，而上一季M2年增率與都市更新合建分配比率呈正向關係。
    由實證結果得知，增加都市更新容積獎勵，確實有助提昇地主合建分配比率，因此，政府應適度調整容積獎勵項目及上限，使地主參加都市更新後，能獲得較佳之居住環境與較高之居住面積水準，甚至保障地主原居住面積水準，以增加地主參與都市更新之意願。期望政府持續大力推動都市更新政策，透過建築規劃及設計，達到改善市容、美化環境、增進公共安全及提昇居住水準等政策目的，進而達到政府、地主及開發商三贏之目標。
    Most of the past research studies on urban renewal involves analysis in the related regulations and their shortcomings. Furthermore, studies based on allocation of land owners’ equity rights are mostly done from perspective of the rules set from the government supervised appraisal process known as Rights Transformation. Few of them are conducted using the quantitative approach to derive the equity rights of the landowners from the perspective of the process known as Joint Development --- a process of private negotiation and derived terms. Thus, through analysing research articles and the current state of the urban renewal projects in Taipei, this study first intends to identify the possible variables that might affect the equity share distribution. Then using regression analysis based on the selected variables and collections of empirical data, this study explores and derives variables of significant impacts on the equity share distribution between developers and landowners in jointly developed urban renewal projects.
    This research has screened 14 independent variables that might have impact the equity share distribution. Results of regression analysis identify 8 significant factors, including land area per owner, government assesed land value per floor area, average floor area ratio, road width, square of road width, floor area incentive for urban renewal, and surrounding area housing value. Most of the variables have positive relationships with the landowners’ equity except for the square of road width. Macroeconomic variables such as last month’s prime interest rate and M2 growth rate in the previous quarter are found to have significant impact as well. Of which, prime interest rate is found to have negative relationship with landowners’ equity, and M2 growth rate is found to have positive relationship.
    Based on this empirical study, the result shows that increasing urban renewal floor area incentives indeed enhances landowners’ equity rights in a jointly developed urban renewal project. Thus, government should adjust appropriately each of the floor area incentives and their maximum allowed limits, giving the original residents a better living environment and a slightly larger living space from the redeveloped project. Furthermore, to increase the willingness of the original residents’ participation in urban renewal projects, the government could guarantee the retention of their floor area in the redeveloped projects to be the same as the floor area before urban renewal. The government should continue to promote its urban renewal policy. Proper architecture planning and design will improve the city’s appearance and the environment, as well as enhancing public safety and living standards - through which the government will not only achieve its policy objectives, but also create a win-win situation between the developers, landowners, and the government itself.
    參考文獻: 一、中文參考文獻
    （一）碩、博士論文
    1.王祖隆，2010，「建築容積獎勵對都市更新實施之實證研究」，私立中國文化大學建築及都市計劃研究所碩士論文：台北市。
    2.江青穗，1997，「土地開發之財務分析」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北市。
    3.沈靜悅，2006，「民間建築合建行為之研究－以賽局理論分析」，私立朝陽科技大學建築及都市設計研究所碩士論文：台中市。
    4.吳侑澄，2008，「都市更新容積獎勵下之投資可行性-以華固雙橡園為例」，私立淡江大學產業經濟學系碩士論文：新北市。
    5.吳秉蓁，2000 ，「都市更新容積獎勵對開發時機的影響」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北市。
    6.呂思辰，2009，「不動產特徵屬性價格分析－以台北縣為例」，私立中華大學建築與都市計劃學系碩士論文：新竹市。
    7.林奇甫，2008，「都市更新財務風險評估」，私立朝陽科技大學建築及都市設計研究所碩士論文：台中市。
    8.林國民，1996，「高雄市自有住宅特徵價格之研究」，國立成功大學都市計劃學類碩士論文：台南市。
    9.林鴻文，2008，「住宅屬性之價值評估：應用特徵價格模型於台中市中古屋市場」，私立暨南國際大學經濟學系碩士論文：南投縣。
    10.張谷光，2001，「都市更新地區建築投資財務可行性分析」，私立中華大學建築與都市計劃學系碩士論文：新竹市。
    11.張毅堅，1994，「民間土地開發合建行為之研究-以土地信託來運作」，私立淡江大學建築學系碩士論文：新北市。
    12.張仕欽，2010，「都市更新公私合夥財務風險評估系統動態模式之研究」，私立朝陽科技大學建築及都市設計研究所碩士論文：台中市。
    13.陳全勝，2004，「論都市更新容積獎勵對房地產投資報酬率影響之研究－以台北市中山區長安段三小段709、717地號都市更新案為例」，國立台灣科技大學建築系碩士論文：台北市。
    14.陳雲英，2007，「高雄市成屋市場交易價格影響因素之探討」，國立屏東商業技術學院不動產經營系碩士論文：屏東市。
    15.張嘉蓉，2010，「自財務角度分析都市更新－以台北市某都市更新為例」，私立輔仁大學國際創業與經營管理學程碩士論文：新北市。
    16.黃瑞楨，1997，「房地產合建產權分配之研究」，國立成功大學建築學系碩士論文：台南市。
    17.黃瓊如，2008，「台南市不動產價格因素之研究－特徵價格法之應用」，國立屏東科技大學財務金融研究所碩士論文：屏東市。
    18.楊艾嘉，2004，「都市更新地區與周圍地區房價差異因素之探討-以台北市為例」，國立成功大學都市計劃學系碩士論文：台南市。
    19.楊棻糸，2000，「都市更新單元規模之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北市。
    20.潘勇榮，2007，「臺北市都市更新容積獎勵項目機制對房地產開發投資影響之研究」，國立台灣科技大學建築系碩士論文：台北市。
    21.葉代龍，2010，「都市更新財務模型之建構與實證」，國立屏東商業技術學院不動產經營系碩士論文：屏東市。
    22.葉維恩，2011，「重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究」，國立屏東商業技術學院不動產經營系碩士論文：屏東市。
    23.蔡仲苓，2008，「台北市內湖區住宅屬性價格之探討」，國立台灣大學建築 與城鄉研究所碩士論文：台北市。
    24.蔡伊聰，1996，「民間合作建築土地所有權人與建設公司權益分配比例之研究」，私立逢甲大學土地管理研究所碩士論文：台中市。
    25.蘇文清，2007，「住宅大樓價格估計模型研究－特徵價格之運用以高雄市為例」，國立高雄第一科技大學金融營運所碩士論文：高雄市。
    26.蘇嘉泉，2006，「合建不動產風險類型與程度之研究」，國立彰化師範大學會計學系企業高階管理學系碩士論文：彰化市。
    27.蘇維祺，1990，「應用合建方式推行都市更新之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北市。
    28.龔恒永，2010，「影響住宅價格因素之探討－以高雄市住宅大樓為例」，國立屏東科技大學財務金融研究所碩士論文：屏東市。
    （二）專書
    1.台北市都市更新處，2008，『都市更新相關法令彙編』，台北：台北市都市更新處。
    2.李永然、林旺根、陳崇龍、鄭惠秋、徐鈴茱，2009，『合建．預售法律實務』 二版，台北：永然文化出版股份有限公司。
    3.李永然、林旺根、吳聖洪、陳美華、張能政，2010，『都市更新實務專授全集』二版，台北：永然文化出版股份有限公司。
    4.李城中，2011，『應用統計學-量化研究SPSS範例分析』，新北市：新文京出版股份有限公司。
    5.林左裕，2007，『不動產投資管理』三版，台北：智勝文化事業有限公司。
    6.吳明隆，2007，『SPSS操作與應用-問卷統計分析實務』，台北：五南圖書出版股份有限公司。
    7.黃健二，1985，『都市更新之研究』二版，台北：大佳出版社。
    8.馮先勉，1997，『土地開發實務（二）<合建篇>』，台北：碁泰管理顧問股份有限公司。
    9.馮先勉、翁光輝，2006，『土地投資開發』，台北：碁泰管理顧問股份有限公司。
    10.楊與齡，1985，『房屋之買賣、委建、合建或承攬』，台北：中正書局。
    （三）期刊論文
    1.李泓見、張金鶚、花敬群，2006，「台北都會區不同住宅類型價差之研究」， 『台灣土地研究』，9（1）：63-87。
    2.林左裕、陳慧潔、蔡永利，2010，「影響住宅大樓價格因素之探討」，『評價學報』，3：13-23。
    3.洪得洋、林祖嘉，1999，「台北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『中華民國住宅學會第八屆年會論文集』，8：43-66。
    4.賴宗裕，2001，「現行都市更新相關法規之評析」，『人與地』，209：4-11。
    5.邊泰明，2010，「都市更新-困境與信任」，『經濟前瞻』，131：97-102。
    （四）其他
    1.內政部營建署，2008，『都市更新作業手冊』，台北：內政部營建署。
    2.內政部，2010，『都市更新產業行動計畫』，台北：內政部。
    3.台北市都市更新處，2009，『都市更新快易通-市民操作手冊』，台北：台北市都市更新處。
    二、外文參考文獻
    1.Adelman,Irma,and Zvi Griliches, 1961, “On an index of quality change”, J. Amer. Statist. Ass, 56：535-548.
    2.Alonso,W., 1964,“Location and Land Use”,Cambridge,Mass：Harvard University Press.
    3.Court, A. T., 1939,“Hedonic Price Indexes with Automobile Examples.”pp.99-117, The Dynamics of Automobile Demand, New York：General Motors.
    4.Darrat, A. F., and Glascock, J. L.,1993, “On The Real Estate Market Efficiency”,The Journal of Real Estate Finance and Economics, 7（1）：55-72.
    5.Geoghegan, J., 2002, “The value of open spaces in residential land use”, Land UsePolicy, 19（1）：91-98.
    6.Lancaster,K., 1966,“A New Approach to Consumer Theory”, The Journal of Political Economy,74（2）：132-157.
    7.Morancho, A. B., 2003,“A hedonic valuation of urban green areas”, Landscape and Urban Planning, 66（1）:35-41.
    8.Raimond Maurer et al., 2004, “Hedonic price indices for the Paris housing market”, Allgemeines Statistisches Archiv, 88：303-326.
    9.Rosen, S., 1974,“Hedonic Prices and Implicit Markets：Product Differentiation in Pure Competition”, Journal of Political Economy, 82（1）：34-55.
    10.Tse, R. Y. C., 2002, “Estimating Neighborhood Effects in House Prices:Towards a New Hedonic Model Approach”, Urban Studies, 39（7）: 1165-1180.
    11.Waugh, F. V., 1929 ,“Quality Factor Infuencing Vegetable Prices”, Journal of Farm Economics, 10：185-196.
    12.Yiu, C. Y. and S. K. Wong , 2005, “The Effects of Expected Transport Improvements on Housing Prices”, Urban Studies, 42（1）：113-125.
    三、網頁參考文獻
    1.中央銀行網址：http：//www.cbc.gov.tw/mp1.html。
    2.台北市居住服務平台網：http：//www.housing.taipei.gov.tw/index.aspx。
    3.台北市都市更新處網址：http：//www.uro.taipei.gov.tw/。
    4.台灣證券交易所網址：http：//www.twse.com.tw/ch/。
    5.行政院主計處網址：http：//www.dgbas.gov.tw/mp.asp?mp=1。
    6.都市更新入口網址：http：//twur.cpami.gov.tw/public/pu-index.aspx。
    描述: 碩士
    國立政治大學
    地政研究所
    97923013
    101
    資料來源: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0097923013
    資料類型: thesis
    顯示於類別:[地政學系] 學位論文

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