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    Please use this identifier to cite or link to this item: https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/54809


    Title: 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討
    Urban renewal based on valuation of equity allocation
    Authors: 黃國榮
    Contributors: 張金鶚
    江穎慧
    黃國榮
    Keywords: 都市更新
    權利變換估價
    權益分配
    Date: 2011
    Issue Date: 2012-10-30 11:47:32 (UTC+8)
    Abstract: 近年政府積極推動都市更新政策，藉以改善都市中老舊地區的窳陋環境，以及復甦都市再生機能。都市更新方法有協議合建、權利變換與自地自建等方式，其中大多數申請案件選擇以權利變換方式作為都市更新實施方式，主要原因係實施權利變換可獲得容積獎勵及稅賦減免等優惠。特別是權利變換制度主要在處理參與權利人的負擔與分配，其中引進不動產估價師評價機制以維持該制度公平、合理與客觀。

    但隨著房地產市場景氣變動及都市更新個案之開發類型愈趨複雜，檢視實務上於都市更新權利變換間，各權利變換關係人常有對於評估價值認定上之爭議與衝突，特別在實施者與土地權利人間權益的分配問題，顯示現行制度對於權利變換估價的規範確有不足之處。本研究將針對權利變換估價的爭議與權益分配問題分為兩部份來探討，其一為實施者與地主之間分配分析；其二為地主與地主之間分配分析。透過對權利變換實際案例的分析以釐清權益分配上的課題與缺失。

    研究結果顯示：(1)協議合建與權利變換對分配之差異、權利變換與事後清算機制之分析、更新後分配比合理性判斷、一般不動產估價與權利變換估價之差異以及更新前後估價方法影響權益分配等相關議題皆存在權利變換估價問題與權益分配之相互影響。(2)而透過模擬比較協議合建與權利變換後結果所示，以協議合建方式實施都市更新對土地所有權人較有利，而以權利變換方式實施都市更新則對實施者較有利。(3) 權利變換估價因需考慮參與更新權利人相對公平關係，而一般不動產估價只需針對評估特定標的物之絕對值；而不管權利變換估價或一般不動產估價均預估未來，造成土地所有權人對估價結果認定產生差異，特別是一樓權利價值問題最大。

    基於本研究結果，本文提出相關建議為(1) 為避免實施者影響估價師的作業，建議權利變換委託估價制度應改由估價師公會、土地所有權人與實施者各自委託一家估價師進行權利變換估價，藉以消除領先估價與配合估價的情形。(2) 建立非營利專業組織(NPO)參與調整都市更新機制是有其必要性，透過建立協商之法定程序中，以及估價師角色進場，以提供合理諮商建議資料。(3) 建立房地產買賣成交案例之登錄及提供查詢制度供估價師合法收集採用。
    Reference: 參考文獻
    一、 中文文獻
    (一) 學位論文
    江穎慧，2001，建立立體地價評估制度之研究，國立政治大學研究所碩士論文。
    吳秉蓁，2000，都市更新容積獎勵對開發時機的影響，國立政治大學地政學系碩士論文。
    卓輝華，2010，都市更新權利變換產權制度之研究，國立政治大學研究所博士論文。
    麥怡安，2009，我國都市更新權利變換制度之研究-以實施者與土地權利人間權益分配問題為中心，立政治大學地政學系碩士論文。
    黃國堅，1988，以權利變換方式推行都市更新產權處理之研究，國立政治大學地政研究所碩士論文。
    潘俊和，2003，都市更新權利變換前權利價值評定問題與對策之研究－以九二一震災後集合住宅重建為例，逄甲大學研究所碩士論文。
    林美娟，2005，都市更新權利變換制度實施之研究-以台北市更新重建個案為例，國立政治大學地政研究所碩士論文。
    (二) 期刊論文
    王鴻源，2003，都市更新權利變換估價方法之問題探討，土地問題研究季刊， pp.95-104。
    林英彥，2008，都市更新權利變換估價，土地問題研究季刊，pp.98-113。
    吳彩珠，2002，都市更新法制變遷之制度經濟分析，中國行政評論，11卷3期:63-94。
    金家禾，1997，公私合作開發方式對都市發展影響之研究，法商學報33期：291-340。
    卓輝華，2000，首創以權利變換方式應用於都市更新-震災重建權利變換價值評估之方法與應用，中華民國建築師雜誌，26:10，頁134-135。
    張能政，2008，都市更新權利變換前後權利價值評估之探討，財團法人九二一震災重建基金會。
    徐士堯，2011，都市更新權利變換估價之問題與檢討，展碁不動產估價師聯合事務所。
    陳立菁，2003，都市更新權利變換價值評定之研究，土地問題研究季刊，pp.68-76。
    游振輝，2004，都市更新權利變換價值評估之探討，土地問題研究季刊，pp.100-111。
    張義權，2000，由估價看權利變換的推行與實施，邁向21世紀都市更新研討會，112-126。
    楊松齡，2000，以權利變換方式進行都市更新之評議，人與地，203至204：41-47。
    賴碧瑩、官佳萱，2007，都市更新權利變換估價影響因子分析，土地問題研究季刊，pp.43-57。
    李建佑，2004，「臺灣與日本都市更新權利變換方式之比較研究-以「等價值比例」及「等價交換」之變換方式為例」，「土地經濟年刊」，15期：頁87~103。
    (三) 專書
    張杏端（2011）「都市更新解析」，三民書局。
    張金鶚（2011）「都市更新九堂課」，方智出版社。
    蔡志揚（2011）「都更法律陷阱」，三采文化出版事業有限公司。
    社區再造：100個都市更新的故事（1993-2008），財團法人都市更新研究發展基金會
    家園重生：100個災後重建的故事（1994-2008），財團法人都市更新研究發展基金會
    何芳子、丁致成(2006)「日本都市再生密碼」，台北：財團法人都市更新研究發展基金會。
    林英彥(2006)「不動產估價實務問題解答」，文笙書局。
    張金鶚，2003，房地產投資與市場分析：理論與實務」，下篇，台北：華泰總經銷。
    (四) 其他
    營建署（都市更新入口網）http://twur.cpami.gov.tw/public/pu-index.aspx
    臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項(98年4月修訂版)http://www.uro.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=156750&CtNode=12893&mp=118011
    地政法規全球資訊網http://www.land.moi.gov.tw/law/chhtml/mainframe.asp?LCID=125
    二、 英文文獻
    Sherry Ryan & Andrea Hoff (2010), “Transforming Blight and the People Who Live There: A Study of Redevelopment Planning and Neighborhood Change. Planning Practice and Research”,25:5,543-561.
    Plassmann,F.and Tideman (2007), “T. Efficient Urban Renewal Without Takings: Two Solutions to the Land Assembly Problem”. Journal of Economic Literature Classification,Codes: K11,R52.
    Description: 碩士
    國立政治大學
    地政研究所
    99257028
    100
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0099257028
    Data Type: thesis
    Appears in Collections:[地政學系] 學位論文

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