政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/43737
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    題名: 工業區土地估價及設施資產計算研究(第二年)
    作者: 楊松齡;卓輝華
    貢獻者: 經濟部工業局
    中國地政研究所;國立政治大學地政學系
    日期: 2005
    上傳時間: 2010-09-14 14:40:07 (UTC+8)
    摘要: 本研究建立工業區交易資料庫並對市場行情進行調查，並建議一套工業區土地估價模式，評估工業區土地價格，以掌握市場行情價格。藉以促使工業地價回歸正常市場，解決地價僵硬化之問題。另外，針對工業區006688土地優惠策略的執行層面進行租約管理系統規劃，包括法律問題、租約整理、管理系統的建置等。重要結論與建議分述如下： 1.工業區土地價格與租金市場化 (1)早期已開發之工業區，歷經長時期之均衡發展，區內無產業聚集現象，地價水準亦無明顯的區段分界，影響各宗土地價格因素，僅係臨路條件、宗地形狀及面積等影響較大。相較於去年所評選之八大編定開發中工業區31個地價區段而言，本年度所評選之19個區段數目明顯較少。(2)就基準地數量而言，基準地數量愈多，對於掌握各工業區土地價格則愈精確，而另一方面則是未來所需的人力物力則更多。有鑑於此，後續研究可以合理檢討基準地數目並進一步與目前公部門積極推動之基準地進行比較分析，探討整合之可能與必要性。(3)八大編定開發中工業區第二年價格評估結果，顯示在時間之縱軸上，價格並無明顯差異。惟受高空置率的影響之和平工業區及台南科技工業區之相關產業用地價格跌幅約8%左右。有鑑於此，若能建立長期資價格資料，則可檢視工業區地價之波動狀況，作為未來工業區開發可行性評估之基礎。近年來編定開發中工業地的滯銷或許會改變未來開發工業區的開發方式，但過去以成本定價，未能導入市場機制的缺點應可透過本研究估價模式的建立達成。(4)市場調查顯示，受006688優惠方案影響，以及產業經濟不景氣影響，市場交易狀況稀少。八大編定開發中工業區及九處工業區合理市場行情水準如報告內文，透過該資料可為開發工業區或工業區出售審定之參考依據，更可為後續研究工業區劃分等級之基礎。(5)市場調查時發現，部分工業區周圍之土地，現況作工業使用，暫不論其是否為合法或非法使用。在市場不景氣的狀況下，對於投入資本開發工業工程設施之工業區土地而言，工程設施資本投資對於工業區土地價格的提升，成果難以顯著。雖然該些工程設施為政府在開發工業區土地上，作為提升工業競爭力及降低工業污染等之條件設施，但是在市場不景氣的條件下，工業用地需求人對於該些設施必要性的考量，是有其偏好之選擇存在。是故，在開發工業區工程設施的同時，宜應先探究工程設施的重要性，作為開發投入設施之先後順序。因此本研究建議，後續研究可由此著手，藉由需求者的初步訪談，了解用地需求人對於建廠選址之考量，作為未來工業區土地開發評估之依據，更可為未來成本投入之方向。(6)土地租賃市場在政府006688優惠政策影響下，市場上(非006688租金優惠方案)租賃案例稀少，市場資訊亦較為封閉。(7)本研究以市場萃取法進行淨收益資本化率之計算，研究建議建立長期的收益資本化率數值及市場租金率數值，並分析其與006688租金率漲幅關係。此一長期之資訊，可為未來租金率調整時，納入市場機制之參考依據。 2.政策建言的提供本年度研究計畫擬基於上期研究成果，在工業區開發成本與市價有差異的情形下，就土地處分之策略及006688方案未來再擴大延長實施之可行性兩方面思考，提供政策建言以供行政部門未來工業區處分方式之參酌。 3.工業區土地租賃糾紛個案分析與處理模式建構 4.工業區土地租賃管理系統:本研究所規劃之系統為一具有督導控管（回報機制）、契約（租賃行為）管理、人員教育、問題諮詢等功能之管理系統。
    關聯: 9431301007
    基礎研究
    委託研究
    研究期間:940215~941231
    研究經費: 7140 千元
    資料類型: report
    顯示於類別:[地政學系] 研究報告

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