政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/30958
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    Title: 以數值方法評價商業不動產證券化
    Authors: 張義君
    Contributors: 姜堯民
    張義君
    Keywords: 不動產
    Date: 2001
    Issue Date: 2009-09-14
    Abstract: 在一般文獻中，對於證券化之探討，多是將標的物侷限在金融業之抵押貸款上。然而對建築業者而言，由於台灣土地有限，加上這幾年房地產價格不斷滑落，故在資金取得上相對困難，以致建築業者開始採取「不動產證券化」（real estate securitization）方式來取得資金，其中尤以商業不動產最為常見，如飯店、商業大樓、百貨公司等。加上近年來，伴隨我國經濟的快速、蓬勃發展，且在金融自由化的趨勢下，以及國人對投資理財觀念的轉變，故金融機構也不斷推出新的衍生性商品來滿足投資大眾的各種需求，而其中的證券化商品即可滿足投資大眾與建築業者之需求。

    本文之目的即為提供一方法以評估商業不動產證券化之價值，而所用方式即假設每期租金收益之變動符合CIR模型中之利率波動的隨機過程，且以一固定利率來折現每期之租金收益，而每期之房價變動則遵循幾何布朗運動，並以蒙地卡羅模擬法來模擬上述兩個過程。且因為商業不動產證券化並無貸款者這個角色，故不會有提前償還以及違約的風險，唯一的條件就是此有價證券的發行者可能會在不動產高檔時選擇拍賣此商業不動產。

    本文最後也針對模型中各項參數設定作了敏感度分析，藉以判斷當某個參數發生變動時，此證券化商品價值的未來趨勢為何。其結論如下：
    1. 不動產之標準差愈大，代表在到期前被出售的可能性愈大，故此證券化價值愈低。
    2. 當租金收入的標準差愈大，代表投資者未來可以拿到的金額愈大，故其證券化價值愈高。
    3. 均數回歸調整速度愈大，愈不容易偏離長期租金收入之平均水準，故證券化價值較大。
    4. 當資產出售價格愈高，代表標的物愈不容易被變賣，故證券化之價值也越高。
    5. 當房價與租金收入呈現負相關時，則發行證券化商品將可使其價值及大化。
    Reference: 中文部分
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    6. 殷章甫，“中、美、日三國不動產證券化之發展概況”，台灣土地金融季刊，民國八十五年，第33卷第1期，1-13頁。
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    10. 張金鶚、白金安，不動產證券化，民國八十五年，永然文化出版股份有限公司。
    11. 張簡永從，“不動產證券化與不動產開發之課題研討”，台北銀行月刊，民國八十六年，第27卷第11期，83-91頁。
    12. 陳怡芳(1997)，“不動產證券化運用於都市更新之研究”，中興大學都市計劃研究所未出版碩士論文，民國八十六年六月。
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    14. 臧大年、謝哲勝、鄭惠佳，不動產抵押貸款債權證券化，民國八十九年，翰蘆圖書出版有限公司。
    15. 謝哲勝，“不動產證券化之研究”，國立台灣大學法學論叢，民國八十六年，第27卷第1期，265-322頁。
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    二、英文部分
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    Description: 碩士
    國立政治大學
    財務管理研究所
    89357013
    90
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0089357013
    Data Type: thesis
    Appears in Collections:[Department of Finance] Theses

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