政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/30337

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Title:	新竹科學園區不動產證券化之可行性研究- 從不動產投資信託(REIT)之觀點
Authors:	莊國偉 Chuang, David
Contributors:	劉江彬莊國偉 Chuang, David
Keywords:	不動產證券化不動產投資信託不動產管理機構科學工業園區領匯不動產投資信託騰飛不動產投資信託
Date:	2005
Issue Date:	2009-09-11 17:41:43 (UTC+8)
Abstract:	新竹科學工業園區為我國科技發展之重鎮，園區經營之支出或收益設有作業基金以為管理運用。為促進園區土地及廠房之開發並提昇營運績效，也為貫徹國家科技產業政策之執行，本文建議以不動產證券化之方式，引入民營部門之經營管理，運用財務槓桿效用以募集資金，支持園區發展政策，持續提供並滿足產業界之廠房需求，在避免造成中央政府財政壓力之前提下，已不動產證券化之方式維持園區經營之自給自足性、甚至協助園區之持續擴張。本文分理論及實務兩方向探討不動產投資信託基金，並以新竹科學工業園區之土地廠房為標的，針對新竹科學工業園區之營運現況，模擬設計不動產投資信託基金之運行模式，並分別從法律規範面及財務營運面探討證券化之合法性與適切性，對於新竹科學工業園區土地廠房之營運，提出證券化模式之建議方案。另外，從投資大眾募集資金的方式，在新加坡已有騰飛不動產投資信託基金，在香港已有領匯不動產投資信託基金，兩者均獲得國家政策支持，推動民營證券化模式之經驗，可為我國科學工業園區土地廠房交付成立不動產投資信託基金之借鏡。最後，於評估新竹科學工業園區不動產證券化之可行性後，本文亦提供相關說明，試圖將本文之研究內容及結果，作為國家產業政策發展之建議。第一章緒論……………………………………………………………….8 第一節研究背景與動機…………………………………………….8 第二節研究目的與研究問題……………………………………..13 第三節研究方法與研究範圍……………………………………..15 第四節研究流程與論文章節……………………………………..17 第二章文獻探討………………………………………………………..21 第一節國外不動產證券化相關文獻……………………………..21 第二節國內不動產證券化相關文獻……………………………..26 第三章不動產證券化之模式…………………………………………..30 第一節前言………………………………………………………..30 第二節不動產投資信託基金……………………………………..34 第三節不動產資產信託基金………………………………………44 第四節小結…………………………………………………………51 第四章外國不動產證券化實例…………………………………………53 第一節新加坡騰飛不動產投資信託基金（A-REIT）…………..53 第二節香港領匯不動產投資信託基金（The Link REIT）……..79 第三節小結：外國實例成功關鍵………………………………… 88 第五章新竹科學園區土地廠房使用現況………………………………92 第一節資金運用與園區開發現況…………………………………92 第二節竹科未來投資計畫…………………………………………98 第三節預估未證券化前收支情形……………………………… 102 第六章新竹科學工業園區土地及廠房證券化模式………………….111 第一節前言……………………………………………………….111 第二節法律問題研析…………………………………………….117 第三節外國實例得運用之經驗………………………………….136 第四節竹科園區證券化之財務運用…………………………….144 第五節小結……………………………………………………….158 第七章結論與建議…………………………………………………….161 第一節結論……………………………………………………….161 第二節建議……………………………………………………….164 第三節研究限制…………………………………………………..166 參考文獻………………………………………………………………..168
Reference:	中文書目 1、林左裕，不動產投資管理，智勝文化，2000。 2、吳明哲、游志青、鄭詩華，台灣不動產證券化之現況問題與未來發展之研究，農業經濟半年刊76期，2004年12月。 3、張金鍔、白金安著，不動產證券化理論與實務，財團法人中華民國證券暨期貨市場發展基金會，2005年。 4、程莉羽，全球不動產投資信託的現況與展望，寶來金融創新季利第三十期，2005年1月。 5、陳文達、李阿乙、廖咸興，資產証券化理論與實務，智勝文化，2002年08月。 6、陳隆麒，當代財務管理，華泰文化事業，1999年。 7、謝哲勝、陳亭蘭著，不動產證券化法律與制度運作，翰蘆圖書出版有限公司，2003年。 8、國立交通大學管理科學系/財務金融研究所，科學工業園區作業基金籌融資管道之規劃分析，2003年12月。 9、台灣土地銀行股份有限公司經管遠雄人壽大都會國際中心商業大樓第二十一及第二十二樓層不動產資產信託私募交付受益證券之投資說明書，2004年。 10、台北國際商業銀行受託經營嘉新國際萬國商業大樓資產信託，發行受益證券之公開說明書，2004年。 11、台灣土地銀行受託經管新光人壽持有中山大樓之不動產資產信託，發行受益證券之公開說明書，2004年。 12、台灣土地銀行股份有限公司發行台新銀行第一次債券資產特殊目的信託受益證券之投資說明書，2005年。 13、科學工業園區作業基金籌融資管道之規劃分析期末（初稿），國立交通大學管理科學系/財務金融研究所，2003年 14、「作業基金財務計畫」，竹科管理局，2006年2月27日。 15、「科學園區證券化座談會議記錄（簡化版）」，竹科管理局，2005年12月20日。
Description:	碩士國立政治大學科技管理研究所 89932190 94
Source URI:	http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0089932190
Data Type:	thesis
Appears in Collections:	[Graduate Institute of Technology and Innovation Management] Theses

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