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https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/158963
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| Title: | 不動產借名登記之研究 - 以土地登記為中心
Research on real estate registration in a borrowed name - Focusing on land registration |
| Authors: | 曾美寶
Tseng, Mei-pao |
| Contributors: | 吳秀明
Wu, Siou-Ming
曾美寶
Tseng, Mei-pao |
| Keywords: | 借名登記
借名登記契約
不動產借名登記
借名人
出名人
Registration in a borrowed name
Registration contract in a borrowed name
Real estate registration in a borrowed name
Borrower
Name lender |
| Date: | 2025 |
| Issue Date: | 2025-09-01 14:31:46 (UTC+8) |
| Abstract: | 借名登記之動機多為規避各種規定，現今並無法令禁止，訴訟案件呈快速成長，而登記實務上之規範卻不完善。不動產借名登記之最終目的在向地政機關辦理不動產移轉登記，土地登記實為不動產借名登記之重中之重，現有不動產借名登記之相關論述，少有探討借名登記之土地登記議題，本文特以土地登記之角度探討不動產借名登記相關問題。
不動產借名登記契約之基本問題中，本文以為不動產借名登記之意義應以「當事人約定ㄧ方將自己將來之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。」為合適。不動產借名登記契約之性質於我國現行之登記制度下，並不得依不動產委任契約之委任關係或勞務契約之僱傭關係，辦理不動產移轉登記，但得依信託契約之信託關係，辦理不動產移轉登記，故不動產借名登記契約之性質，應與信託契約同視較妥。借名登記契約之效力，於債權效力應以通謀虛偽意思表示及法律行為之效力檢驗。借名登記之物權行為，不動產所有權自出賣人名下移轉登記至出名人名下，由移轉登記之雙方當事人(出賣人與出名人)簽定不動產移轉契約書，向地政機關辦理移轉登記，因當事人雙方皆有移轉不動產之真意，且事實上出賣人亦已將該不動產交付，該物權行為應為有效。
我國的土地登記制度，兼採德國權利登記制以及托崙斯登記制之特點，土地登記具有公示力、公信力、推定力，不動產若已完成移轉登記至出名人名下，出名人自有權處分該不動產，借名人無任何權利，須經法院判決借名登記關係成立，借名人始能主張自己之權利。因本文主張借名登記性質應屬信託關係，類推適用信託契約規定，而與類推適用委任契約規定有所不同。借名登記契約之終止若適用委任規定，借名人或出名人皆得隨時終止契約；若適用信託規定，僅借名人或其繼承人得隨時終止借名登記契約，而出名人須經借名人同意，始能終止借名登記契約。借名登記契約之消滅若適用委任規定，不論借名人或出名人死亡時，借名登記關係即消滅；若適用信託規定，信託關係不因委託人或受託人死亡而消滅。借名登記關係既未因借名人或出名人之死亡而消滅，其返還請求權自無消滅時效之起算；於地政機關之土地登記規定，因死亡所產生之應辦理之繼承登記或塗銷登記，逾期未辦登記，僅有罰鍰產生，而無消滅時效問題。
於現今之登記實務。並未有借名登記之規定，與借名登記相關之登記實務，是否有使公務員登載不實之責？無責之類型，有借名人(或出名人)買受不動產移轉登記於出名人名下及出名人將不動產移轉登記於借名人名下；有責之類型有三種：一、借名人將自己現在所有之不動產移轉登記於出名人名下。二、預告登記，
借名人為保障其對土地權利移轉之請求權，將出名人名下借名登記之不動產為預告登記。三、抵押權登記，借名人為避免財產之損失，將借名登記之不動產設定抵押權。
不動產借名登記未以真實所有權人為登記名義人，違反權利登記制之基本原則，且其動機多非正當，不應任此脫法行為繼續蔓延，建議對借名登記課以重稅，例如課徵贈與稅，以遏止不動產借名登記增長，本文並列出課稅之依據、稅額之計算、案件之查報等，此因本文對不動產借名登記之弊病，深感於心，而提出之淺見，盼能拋磚引玉，引起對此議題之重視，提出更好之見解及除弊之方法。
The motivation for real estate registration in a borrowed name is mostly to circumvent various regulations. There is no law to prohibit it now, and the number of lawsuits is growing rapidly, but the regulations on registration practice are not perfect. The ultimate purpose of registering real estate in someone else's name is to register the transfer of real estate with the land administration agency, so land registration is the top priority of registering real estate in someone else's name. There are many discussions on the relevant issues of registering real estate in someone else's name, but few discuss the land registration of registering in someone else's name. This article specifically discusses the issues related to registering real estate in someone else's name from the perspective of land registration.
Among the basic issues of the real estate borrowing a name registration contract, this article believes that the meaning of borrowing a name to register real estate should be "a contract in which the parties agree that one party will register his future property in the name of the other party, and still manage, use and dispose of it by himself, and the other party agrees to register the property in his name." Under the current registration system in our country, the nature of the real estate registration contract under a borrowed name cannot be used to register the transfer of real estate based on the agency relationship of a real estate agency contract or the employment relationship of a labor contract. However, it can be used to register the transfer of real estate based on the trust relationship of a trust contract. Therefore, the nature of the real estate registration contract under a borrowed name should be treated the same as the trust contract. The validity of the registration contract under a borrowed name should be tested by the validity of the collusive false intention and legal acts in the creditor's rights. The property right act of the registration under a borrowed name is the transfer and registration of the ownership of the real estate from the name of the seller to the name of the lender. The two parties to the transfer registration (the seller and the lender) sign the real estate transfer contract and apply for the transfer registration with the land administration agency. Since both parties have the true intention to transfer the real estate and the seller has actually delivered the real estate, the property right act should be valid.
Our country's land registration system adopts the characteristics of the German rights registration system and the Torrens registration system. Land registration has publicity, credibility, and presumption. If the real estate has been transferred and registered to the name of the lender, the lender has the right to dispose of the real estate, and the borrower has no rights. The borrower must be judged by the court to establish the borrowed name registration relationship before the borrower can assert his or her rights. Because this article advocates that the nature of borrowed name registration should be a trust relationship, the trust contract provisions are applied by analogy, which is different from the analogy of the entrustment contract provisions. If the entrustment provisions are applied to the termination of the borrowed name registration contract, the borrower or the lender can terminate the contract at any time; if the trust provisions are applied, only the borrower or his or her heirs can terminate the borrowed name registration contract at any time, and the lender must obtain the consent of the borrower before terminating the borrowed name registration contract. If the entrustment provisions are applied to the termination of the borrowed name registration contract, the borrowed name registration relationship will be terminated regardless of the death of the borrower or the lender; if the trust provisions are applied, the trust relationship will not be terminated due to the death of the trustor or the trustee. Since the relationship of borrowing a name for registration is not terminated due to the death of the borrower or the lender, the right to request return has no statute of limitations. According to the land registration regulations of the land administration agency, if the inheritance registration or cancellation registration due to death is not completed within the prescribed time limit, only a fine will be incurred, and there is no statute of limitations.
In the current registration practice. There is no regulation on borrowing a name for registration. Does the registration practice related to borrowing a name for registration make civil servants responsible for making false records? There are types without responsibility, including the borrower (or the lender) buying and transferring the real estate to the name of the lender and the lender transferring the real estate to the name of the borrower; there are three types of responsibility: 1. The borrower transfers the real estate he currently owns to the name of the lender. 2. Pre-notification registration,In order to protect his right to request the transfer of land rights, the borrower registers the real estate registered in the name of the lender as a pre-notification. 3. Mortgage registration, in order to avoid property loss, the borrower establishes a mortgage on the real estate registered in the name of the lender.
The registration of immovable property in someone else's name does not use the real owner as the registered name holder, which violates the basic principle of the rights registration system, and its motives are often improper. This illegal behavior should not be allowed to continue to spread. It is recommended to impose heavy taxes on registration in someone else's name, such as gift tax, to curb the growth of registration in someone else's name. This article also lists the basis for taxation, calculation of tax amount, investigation and reporting of cases, etc. This is because this article is deeply aware of the drawbacks of real estate registration in someone else's name, and it is a humble opinion that I hope can be a starting point to attract attention to this issue and put forward better insights and methods to eliminate the drawbacks. |
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79.臺灣彰化地方法院97年度訴字第776號民事判決。
80.臺灣橋頭地方法院109年度訴字第804號民事判決。
81.臺灣臺中地方法院95年度訴字第2947號民事判決。
82.臺灣臺中地方法院100年度易字第2965號刑事判決
83.臺灣臺中地方法院103年度訴字第2818號民事判決。
84.臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1071號民事判決。
85.臺灣臺北地方法院109年度易字第218號刑事判決。
86.臺灣臺北地方法院110年度訴字第982號。
87.臺灣臺南地方法院105年度訴字第1839號民事判決。
88.最高行政法院92年度判字第59號判決。
89.臺北高等行政法院90年訴字第175號判決。
伍、其他
1.內政部地政司，2018，「地政學堂」，
https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/index， 取用日期：2023年7月17日。
2.台北市政府地政局，2025，「申辦預告登記要注意」，台北市政府全球資訊網，https：//www.gov.taipei，取用日期：2025年2月13日。
3.法源法律網，2023，「借名登記」，https://www.lawbank.com.tw，取用日期：2023年9月11日、2024年9月12日、2024年12月13日、2025年1月31日。
4.陳典聖，「借名登記契約與強制執行」，『月旦知識庫』
https://www.lawdata.com.tw/anglekmc/ttswebx?@0:0:1:lawkm@@0.9421876577982011，取用日期：2023年8月22日。
5.戴秀雄，2022，「從權利登記制度看借名登記」，『國立政治大學不動產研究中心』，https://rer.nccu.edu.tw/，取用日期：2023年8月23。
6.顏碧志，2017，「不動產糾紛實例解析-借名登記」，『台北市政府地政局- 地政講堂』，https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=1B5D693DA346D752取用日期：2023年8月23。 |
| Description: | 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
110923010 |
| Source URI: | http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0110923010 |
| Data Type: | thesis |
| Appears in Collections: | [Department of Land Economics] Theses
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