政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/148530
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    题名: 臺灣不動產投資信託基金（REITs） 現況及未來採行基金架構之修法研究
    A Study on the Current Status of Real Estate Investment Trusts (REITs) in Taiwan and Future Regulatory Framework Amendments
    作者: 林思羽
    Lin, Szu-Yu
    贡献者: 周振鋒
    Chou, Cheng-Fong
    林思羽
    Lin, Szu-Yu
    关键词: 不動產投資信託
    REITs
    不動產證券化
    不動產證券化條例
    證券投資信託及顧問法
    Real Estate Investment Trusts
    REITs
    Real Estate Securitization
    Real Estate Securitization Act
    Securities Investment Trust and Consulting Act
    日期: 2023
    上传时间: 2023-12-01 13:41:54 (UTC+8)
    摘要: 不動產投資信託透過結合不動產與資本市場，為投資者、發起人和金融機構創造了一個互利共贏的局面。然而，我國以受託機構為主導的信託制REITs立法嚴明，提供投資人諸多保護機制，惟僵固的信託架構基礎下，卻也導致我國REITs市場與同期發展的其他鄰近亞洲國家，在歷經20年的發展，市值規模差異甚多，在高峰時期也僅10檔上市，加上每檔基金成交量小、流動性差，整體市場冷清，國人對於REITs商品尚不熟悉，與不動產實體市場的熱絡興盛形成強烈對比。金管會為提供投資人多元投資管道，提升資產管理產業競爭力，於2021年1月12日宣布將修正證券投資信託及顧問法。本研究將探討我國不動產投資信託市場的演變、法規框架以及市場所面臨的挑戰；同時參考日本、新加坡和香港三地區之的不動產投資信託法規和實際運作，期望透過比較法和文獻分析法，並結合實務之觀點剖析，提供本次金管會的修正草案具體建議，期望藉此推動不動產投資市場的進一步發展和市場活絡，提高我國基金型REITs的競爭力，為我國的不動產投資信託市場帶來實質性的改變和增長。
    Real Estate Investment Trusts (REITs) combine real estate with the capital market, creating a win-win situation for investors, initiators, and financial institutions. However, the strict legislation of REITs in our country, led by the trustee institutions, provides many protection mechanisms for investors. Nevertheless, under the rigid trust structure, there is a significant disparity in market value between our REITs market and those of other neighboring Asian countries after 20 years of development. At its peak, there were only 10 listed funds, and each fund had a small trading volume and poor liquidity. The overall market was sluggish, and the public was unfamiliar with REITs products, in stark contrast to the booming real estate market. To provide investors with diverse investment channels, enhance the competitiveness of the asset management industry, and invigorate Taiwan's REITs market, the Financial Supervisory Commission(FSC) announced on January 12, 2021, that it would amend the Securities Investment Trust and Consulting Act. Therefore, this study will delve into the evolution of Taiwan's REITs market, its regulatory framework, and the challenges it faces. By referencing the REITs regulations and actual operations in Japan, Singapore, and Hong Kong, and through comparative and literature analysis combined with practical perspectives, this study aim to provide specific suggestions for the FSC's amendment draft. The aspiration is to catalyze the progressive evolution and dynamism of the property investment domain, enhance the competitiveness of Taiwan's fund-focused REITs, and stimulate significant growth in the country's real estate investment trust market.
    參考文獻: 一、期刊論文
    1. 王文宇，論不動產信託與不動產證券化之分際，法令月刊，55卷4期，2004年4月，頁11。
    2. 王志誠、李智仁，不動產信託法制之發展現況與前瞻，財產法暨經濟法，第12期，2007年11月，頁42-43。
    3. 王健安、張金鶚，臺灣 REITs 與 REATs 發行個案之典型事實分析，臺灣銀行季刊第60卷第4期，2009年12月，頁15、171-208。
    4. 呂盈錄，淺談我國不動產投資信託制度之現況與發展，證券暨期貨月刊，第39卷第11期，2021年，頁26-27、33-34。
    5. 李智仁，我國實施不動產證券化之法制問題探析，集保月刊，第124、125期，2004 年 3、4 月，頁23。
    6. 姜堯民，Taiwan-REITs成功的關鍵在流動性，台灣金融財務季刊，第3輯第2期，2002年 6 月，頁25-26。
    7. 張禎玲、張華平、李阿乙，台灣不動產投資信託的經營管理機制立法十年的省思，住宅學報，第24卷第1期，2015年4月，頁118-119、127。
    8. 張鈺光，論台灣不動產投資信託之制度困境與展望－以台日法制比較研究為中心，財產法暨經濟法，第39期，2014年9月，頁66-68。
    9. 黃志偉，不動產證券化條例立法背景暨影響分析(一)，現代地政，第 271 期， 2004年2月，頁14。
    10. 葉張基，不動產投資信託投資開發型民間參與案件之法令限制與排除，中正財經法學，第3期，2011年7月，頁11、94。
    11. 謝哲勝，我國不動產證券化規範的檢討，國立中正大學法學集刊，第47期，2005年4月，頁237-238、266-268。
    12. 謝哲勝、陳亭蘭，不動產證券化－法律與制度運作，翰蘆圖書，修訂二版，2006 年 5 月，第11 頁。
    13. 鄭華菁、洪崇恩、賴芸汶，臺灣不動產證券化之現況與主要國家之比較，證交資料571 期，2009年11月，頁9。
    14. 蕭明峰，我國 REITs 發行現況及投資風險分析，2006年3月，頁287。
    二、研究計畫
    1. 日本證券市場相關制度，臺灣證券交易所，2018年7月，頁182。
    2. 協合國際法律事務所，不動產投資信託基金合併之研究，中華民國信託商業同業公會委託研究案，2009年11月，頁4。
    3. 協合國際法律事務所，不動產信託業務運作架構及相關建議，2012年4月，頁228-231。
    4. 協合國際法律事務所，不動產投資信託基金市場之研究－以香港、新加坡及美國為例，中華民國信託商業同業公會委託研究案，2012年8月，頁37、44-47、88-98、104。
    5. 建業法律事務所，加強對不動產投資信託基金管理之相關法令研究，2021年9月，頁 10-19。
    6. 建業法律事務所，信託架構不動產投資信託基金（信託型REITs）轉換為證券投資信託基金架構REITs（基金型REITs）之轉型機制相關事項建議委託研究案，2023年4月，頁10。
    7. 財團法人台灣經濟研究院，活絡我國不動產證券化市場之研究期末報告，台灣證券交易所委託研究案，2013年10月，頁12、191。
    8. 銘誠法律事務所，研究國外基金借款實務及法律關係－探討國內證券投資信託基金借款之實務運作架構及作業，中華民國信託業商業同業公會，2010年12月，頁20-23。
    9. 環宇法律事務所，REITs 採行基金架構之修法研究，臺灣證券交易所委託研究案，2019年6月，頁15、37、45-51、69、96、100-107、117-122、130。
    10. 環宇法律事務所，研議促參案件辦理不動產證券化可行性，2019年12月，頁15、92。
    三、博碩士學位論文
    1. 范姜建仲，臺灣不動產證券化的創新策略－一個從國外經驗與本土歷程出發的探討，國立臺灣大學建築與城鄉研究所碩士論文，2006年6月，頁108。
    2. 梅原ㄧ哲，亞澳國家不動產投資信託之研究，國立臺灣大學財務金融學研究所碩士論文，2005年6月，頁94。
    3. 黃千守，我國不動產證券化條例之實務運作問題與修法建議－以不動產投資信託為中心，政治大學法學院碩士在職專班學位論文，2019年9月，頁92。
    4. 楊証淙，不動產投資信託制度與實務案例分析—以我國三鼎與基泰之星基金為例，中國文化大學法學院法律學系碩士論文，2013年1月，頁14。


    四
    、 網路和其他 參考資料
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    https://www.chinatimes.com/newspapers/20210130000112-260202?chdtv（最後
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    2. 工商時報，新光一號 18年增值 1.7倍，蔡惠芳 2023年 6月 28日報導：
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    3. 工商時報，兆豐新光 R1 估 11 29下市，呂淑美 2023年 10月 18日報導：
    https://tw.news.yahoo.com/%E5%85%86%E8%B1%90%E6%96%B0%E5%85%89r1-%E4%BC%B011-29%E4%B8%8B%E5%B8%82-201000701.html（最後
    瀏覽日期： 2023年 10月 19日）。
    4. 公開資 訊 觀測站： https://mops.twse.com.tw/mops/web/index（最後瀏覽日
    期： 2023年 7月 10日）。
    5. 日本不動產證券化協會： http://j-REITs.jp/market/02.html。
    6. 中華民國證券投資信託暨顧問商業同業公會， 2019年國際資產管理論壇－
    REITs之發展現況與未來趨勢
    https://www.sitca.org.tw/ROC/IFORUM2019/PS31.aspx（最後瀏覽日期 2023年 7月 16日）。
    7. 中國時報，投信投顧法修訂採「信託基金雙軌制」不得投資住宅、違規重罰
    1500萬，黃婉婷 2023年 10月 12日報導：
    https://www.chinatimes.com/realtimenews/20231012002092-260407?chdtv。
    8. 自由時報，市場派奪權新光 R1換人接管，記者徐義平、巫其倫 2021年 4月 29日報導 https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1442017（最後瀏覽日期
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    9. 立法院議題研究，不動產證券化投資市場發展之相關問題研析
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    10. 台灣銀行家， 2023第 160期， 4月號 ，頁 15、 21。
    11. 台灣 REITs市場之發行架構與實務，林超驊
    https://webline.sfi.org.tw/download/edd_ftp/AMEDFund/20200911/%E5%B0%88%E9%A1%8C%E6%BC%94%E8%AC%9B4.pdf 2020年 8月，頁 11（最
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    12. 東京證券交易所： https://www.jpx.co.jp/english/。
    13. 金融監督管理委員會證券期貨局，參訪日本 REITs法制及實務運作出國報
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    https://report.nat.gov.tw/ReportFront/ReportDetail/detail?sysId=C10801849（最
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    14. 金融監督管理委員會證券期貨局，參訪新加坡 S-REITs法制及實務運作 出
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    https://report.nat.gov.tw/ReportFront/ReportDetail/detail?sysId=C10802225（最
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    15. 金融監督管理委員會網站，金管會研議修正「證券投資信託及顧問法」部分
    條文，開放不動產投資信託採基金架構發行
    https://www.fsc.gov.tw/ch/home.jsp?id=96&parentpath=0,2&mcustomize=news_view.jsp&dataserno=202101120004&dtable=News（最後瀏覽日期 2023年 7月 16日）。
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    17. 南華早報（ South China Morning Post Asia’s largest real estate trust to buy back units to maintain dividend payout to investors 2018年 6月 6日報導
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    REITs-will-buy-back-80-million-shares-after（最後瀏覽日期 2023年 7月 18日）。
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    4月 25日報導： https://news.cnyes.com/news/id/4633582 （最後瀏覽日期 2023年 7月 16日）。
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    webline.sfi.org.tw/download/edd_ftp/AMEDFund/20200911/資產管理業面對
    REITS新種業務的機會與挑戰研討會摘要實錄 .pdf （最後瀏覽日期 2023年
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    22. 新聞網站 MarketScreener.com 2017年 6月 12日報導：
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    https://www.cict.com.sg/integrated-development/funan.html（最後瀏覽日期
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    29. CapitaLand Ascendas REITS官方網頁， https://www.capitaland.com/en/about-capitaland/newsroom/news-releases/international/2020/aug/Ascendas-Reit-prices-maiden-green-bond-100-million.html（最後瀏覽日期 2023年 7月 16日）。
    30. Japan REITS https://en.japan-REITs.com/about/site（最後瀏覽日期
    2023年 7月 16日） 。
    31. World Property Guide網站統計： http://www.globalpropertyguide.com/（最後
    瀏覽日期： 2023年 7月 16日）。
    描述: 碩士
    國立政治大學
    法學院碩士在職專班
    110961013
    資料來源: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0110961013
    数据类型: thesis
    显示于类别:[法學院碩士在職專班] 學位論文

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