政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/146459
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    题名: 從土地價格探討整體開發區住宅價格 –以土城暫緩重劃區為例
    The Study of Housing Prices in the New Development Areas from the Perspective of Land Prices： A Case Study of Tucheng land readjustment area
    作者: 邱毓茗
    Chiu, Yu-Ming
    贡献者: 江穎慧
    Chiang, Ying-Hui
    邱毓茗
    Chiu, Yu-Ming
    关键词: 住宅價格
    土地溢價
    重劃區
    建商利潤
    日期: 2023
    上传时间: 2023-08-02 13:38:54 (UTC+8)
    摘要: 住宅價格一直以來為大家所關注之議題。近年來隨著我國整體開發區之規劃，重劃區土地儼然成為建商尋求土地來源之一，而重劃區住宅價格也不斷攀升，各界對於住宅價格之討論更廣為熱議。過去有關住宅價格形成因素研究多以總體因素、區域市場因素、住宅個別因素進行探討，惟「土地」屬於開發之生產要素之一且為建商開發時重要的考量因素。因此，本研究嘗試以建商取得之土地價格作為切入點，對住宅價格進行探討。
    本研究選取「新北市土城暫緩重劃區」作為研究範圍，並蒐集重劃完成後建案實際成交資訊，透過土地開發分析法，估算其總銷金額後扣除開發所需成本費用，推估出土地開發分析價格，並與建商取得土地成本進行比較分析；更進一步使用敘述統計探討建商於重劃區不同取得方式，所獲取之土地增值有無差異，藉以探討土地價格與住宅價格間之關係。
    實證結果顯示，在建築成本最大情境下，超過8成樣本為正值溢價，樣本平均溢價率為75%；在建築成本最小情境下，樣本皆呈現正值溢價，平均溢價率為90%，表示重劃區住宅開發普遍存有土地超額利潤，而建商取得土地價格與住宅價格間並非具有絕對關連性，且隨著取得土地價格高低不同，住宅價格受到土地價格或土地超額利潤影響將有所差異。此外，在本研究所界定之各建案土地取得方式下，以建商作為參與重劃之地主取得住宅開發土地，其所獲之土地增值為最高。
    參考文獻: 一、中文參考文獻
    (一)專書
    林英彥，1995， 『不動產估價』，臺北：文笙書局。
    卓輝華，1999，『不動產估價實務與理論』，臺北：文笙書局。
    陳奉瑤，1998，『市地重劃前後地價查估方式之研究』，台南市政府。
    (二)期刊論文
    杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤，2013，「臺灣特徵價格模型之回顧分析」，『土地問題研究季刊』，12(2)：44-57。
    杜宇璇、陳奉瑤，2016，「土地標售之溢價率分析」，『土地經濟年刊』，27：28-52。
    林子欽、許明芳，2003，「個別土地開發前的產權調整—市地重劃區個案觀察」，『台灣土地研究季刊』，6 (2)：1-16。
    林子欽，2015，「生產要素的超額利潤－以臺北市的土地開發為例」，科技部補助專題研究計畫成果報告(編號MOST 103-2410-H-004-185)，未出版。
    徐士堯，2005，「土地開發分析法之探析」，『土地問題研究季刊』，4(2)：81-88。
    張金鶚、范垂爐，1993，「房地產真實交易價格之研究」，『住宅學報』，1：75-97。
    (三)博、碩士論文
    王佳于，2006，「土地標售價格、待標期間與建商產品策略分析—以臺北大學特定區為例」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文。
    吳容明，1990，「市地重劃效益分析及其評估模式之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文。
    李元華，2009，「台北市房屋價格指數與總體經濟景氣指標之連動研究」，國立臺灣大學經濟學研究所碩士論文。
    李浩榕，2016，「影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究—以新北市林口新市鎮第三期為例」，國立政治大學地政學系碩士論文。
    柯昕彤，2020，「市地重劃對鄰近房價之影響—以土城暫緩發展區為例」，國立政治大學地政學系碩士論文。
    張菀玲，2011，「高雄市市地重劃抵費地標售價格溢價之評估」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文。
    潘善建，2013，「房地產開發業專案成本管理之研究-以某個案公司某房地產開發專案為例」，國立政治大學地政學系碩士論文。
    蔡仁銓，2012，「台中市辦理市地重劃負面效益之研究」，國立彰化師範大學地理學系碩士論文。
    二、外文參考文獻
    Antwi, A. and J. Henneberry (1995). "Developers, non‐linearity and asymmetry in the development cycle." Journal of Property Research 12(3): 217-239.
    Ball, M. (1983). "Housing Policy and Economic Power: The Political Economy of Owner Occupation (Methuen, Andover, Hants)."
    Ball, M., Shepherd, E. and Wyatt,P. (2020) "Residential development land prices and house prices."Scottish Land Commission, England.
    Ching, S. and Y. Fu (2003). "Contestability of the urban land market: an event study of Hong Kong land auctions." Regional Science and Urban Economics 33(6): 695-720.
    Davis, M. A. and M. G. Palumbo (2008). "The price of residential land in large US cities." Journal of Urban Economics 63(1): 352-384.
    Evans, A. W. (1999). "The land market and government intervention." Handbook of regional and urban economics 3: 1637-1669.
    Gillen, M. and P. Fisher (2002). "Residential developer behaviour in land price determination." Journal of Property Research 19(1): 39-59.
    Lin, T.-C.(2005). "Land assembly in a fragmented land market through land readjustment." Land Use Policy 22(2):95-102.
    Lin, T.-C. and Y.-T. Cheng (2016). "The Missing Public Interest in Land: Auctions of Public Land in Taipei City." Issues & Studies 52(04):1-18.
    Rossini, P. and V. Kupke (2012). Granger causality test for the relationship between house and land prices. Eighteenth Annual Pacific-RIM Real Estate Society Conference, Adelaide, Australia.
    Shih, M. and Y.-H. Chiang (2022). "A politically less contested and financially more calculable urban future: Density techniques and heightened land commodification in Taiwan." Environment and Planning A: Economy and Space:1-18.
    三、網頁參考文獻
    中華民國內政部土地重劃工程處，2016，https://www.lceb.gov.tw/Lceb_News_Content_WithCarousel.aspx?n=7344&s=96241，取用時間：2022年10月26日。
    中華民國內政部不動產資訊平台，2022，住宅價格指數，http://housemap.cpami.gov.tw/V3/E/SCRE0106.aspx，取用時間：2022年9月25日。
    中華民國內政部地政司，2021，內政部地政司110年業務年報，https://www.land.moi.gov.tw/Other/20220822122942w.pdf，取用時間：2022年9月26日。
    新北市政府地政局，2022，https://www.land.ntpc.gov.tw/cp.aspx?n=8806，取用時間：2022年10月30日。
    新北市政府建管便民服務資訊網，2023，https://building-management.publicwork.ntpc.gov.tw/bm_query.jsp?rt=3，取用時間：2023年3月30日。
    新北市政府地政局土地標售行動網，2022，https://gis.land.ntpc.gov.tw/laow/AuctionQuery，取用日期：2022年11月2日。
    描述: 碩士
    國立政治大學
    地政學系碩士在職專班
    109923027
    資料來源: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0109923027
    数据类型: thesis
    显示于类别:[地政學系] 學位論文

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