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Please use this identifier to cite or link to this item:
https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/145885
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| Title: | 不動產估價師估值與預售屋成交價差異之研究-以台北市都市更新權利變換個案爲例
Differences in Valuation between Rights Transformation and Presale Housing Transaction Prices: A Case Study of Urban Renewal in Taipei. |
| Authors: | 柯登耀
Ke, Dean |
| Contributors: | 陳奉瑤
Chen, Feng-Yao
柯登耀
Dean Ke |
| Keywords: | 權利變換
預售屋
都市更新
不動產估價師
Real Estate Appraiser
Rights Transfer of Urban Renewal
Presale Housing
Urban Renewal |
| Date: | 2023 |
| Issue Date: | 2023-07-06 16:52:01 (UTC+8) |
| Abstract: | 都市更新權利變換價值的核定通常是由不動產估價師，以二種以上估價方法估計更新前及更新後的估值，再以更新前價值決定權利變換的比例；預售屋成交價形成，係建商欲推出預售屋，經由代銷業者以競價方式取得建案後，再透過建案利基包裝後銷售。估價師比較價格與建設公司或代銷所採用價格策略之價格方法不同，考量因素也不同；回顧近年來台灣地區對房地產價格影響的實證分析，僅張雅喬(2021)對不動產估價師與代銷人員之價格認知進行研究，並未從權利變換估價及預售屋成交價進行探討。
過往的預售屋研究多限縮於「個案」，係因預售屋「個戶」屬性資料難以取得，本論文突破預售屋只有個案價格限制，篩選出財團法人都市更新研究發展基金會自2011年至2020年間收錄已核定之147個都市更新權利變換個案，其中53個個案合計3,423筆交易符合本研究比較之需求，經由逐案訪談建設與代銷公司方式，解決資料中個戶預售屋成交價格不明的問題，並將預售屋「個案」特徵納入「個戶」估計中，同時對估價師估值與建設及代銷公司預售價格屬性進行分析。
本論文採用特徵價格模型(Hedonic pricing model)建立兩個模型，一為不動產估價師估值模型；另一為預售屋成交價格模型，作為估價師在評估都市更新權利變換價值以及建設業在訂定預售屋價格時的參考依據，同時也針對估價師估值與預售屋成交價所產生之價差進行分析。在台北市都市更新權利變換案件中，估價師與建設業間不同價格變化，確實存在價格因素之差異，在相同個案條件下評估價值時，估價師與建設業同時考慮影響價格的因素除了區位條件，交通的便利性，建築物的構造形式之外，建設業還多了總戶數的變數考量。而影響價差的主要因素是區位條件，次要因素為建物構造、交通便利性、總戶數。
The determination of urban renewal rights transformation value is typically carried out by real estate appraisers, who use two or more valuation methods to estimate the values before and after urban renewal. The ratio of rights transformation is then determined based on the pre-renewal value. On the other hand, the formation of pre-sale housing transaction prices involves construction companies acquiring projects through bidding from agency intermediaries before marketing them with niche packaging. The valuation methods employed by appraisers differ from the pricing strategies and factors considered by construction companies or agencies. Previous studies on pre-sale housing have often been limited to individual cases due to difficulties in obtaining attribute data for individual units. However, this study overcomes the limitation of relying solely on case prices by conducting case-by-case interviews with construction companies and agencies to resolve the issue of undisclosed transaction prices for individual units. The study incorporates the characteristics of individual cases into unit estimation and analyzes the appraisal values provided by appraisers as well as the attributes of pre-sale prices by construction companies and agencies.
This thesis employs the Hedonic pricing model to establish two models: one for the appraisal value model by real estate appraisers and another for the pre-sale housing transaction price model. These models serve as reference guidelines for appraisers in assessing the value of urban renewal rights transformation and for the construction industry in setting pre-sale housing prices. Additionally, the price discrepancy between appraisers` valuations and pre-sale housing transaction prices is analyzed. In urban renewal cases in Taipei City, there is indeed a difference in price variation between appraisers and the construction industry. When evaluating the value under the same case conditions, both appraisers and the construction industry consider factors influencing prices, including location, convenience of transportation, and the building`s structural form. However, the construction industry additionally takes into account the variable of total housing units. The primary factor influencing the price discrepancy is location, followed by building structure, transportation convenience, and total housing units. |
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| Description: | 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
109923011 |
| Source URI: | http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0109923011 |
| Data Type: | thesis |
| Appears in Collections: | [地政學系] 學位論文
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