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    Title: 預售屋買賣二次施工爭議問題之探討—以近年實務判決為中心
    Discussion the Disputes on the Sale and Purchase of Pre-sale Housing Construction after Getting the Building License—Centering on the Judgments in Recent Years
    Authors: 沈品竹
    Shen, Pin-Chu
    Contributors: 楊淑文
    沈品竹
    Shen, Pin-Chu
    Keywords: 預售屋
    預售屋買賣
    二次施工
    二次施工條款
    不完全給付
    瑕疵擔保責任
    懲罰性賠償金
    定型化契約
    Date: 2020
    Issue Date: 2020-12-01 15:00:42 (UTC+8)
    Abstract: 在預售屋買賣之情形下，消費者無法看見其所購買房屋之實體，僅能透過建商之廣告文宣、建築模型、樣品屋、銷售人員之口述內容來想像房屋之外觀樣貌及內部設置而決定是否購買，導致實務上常有買受人於房屋興建完成欲交屋時或交屋後，發現房屋實際狀況與當初建商之廣告、樣品屋及銷售人員銷售時口述之內容等不相符之情形發生，而產生諸多紛爭，二次施工即為其中之一。
    實務上常有建商以二次施工之模式吸引消費者前來參觀，並於預售屋買賣契約中預先約定二次施工條款，約明消費者已知悉二次施工為違法，如嗣後有遭拆除，買受人不得向建商為任何請求，以避免未來買受人回頭向建商求償之風險。在預售屋買賣契約已有約明二次施工條款，且亦有另行讓買受人簽章之情形下，建案完工交屋後，買受人是否得再針對二次施工之部分，認為屬物之瑕疵、不完全給付而向建商求償？是否可依消費者保護法請求懲罰性賠償金？
    本文主要以文獻分析法及案例歸納法，針對預售屋交易契約之特徵及法律性質、二次施工之相關爭議等問題，輔以學者見解及實務見解加以研究，最後藉由整理及分析探討近年有關預售屋買賣二次施工爭議之實務判決，以了解目前實務之狀況。
    在現行實務仍係以貫徹契約自由精神為主之情形下，本文建議買受人(或消費者)於參觀預售屋時應確實了解契約之內容，而主管機關如認為二次施工屬重要爭議問題，亦得於預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項增訂相關規範，另似需藉由行政機關之管制，始得以杜絕二次施工之爭議。
    Reference: 一、專書論著(依作者姓名筆劃排列)
    王澤鑑，民法總則，增訂新版三刷，自版，2014年9月。
    林誠二，債法總論新解－體系化解說(上)，一版第三刷，瑞興圖書股份有限公司，2015年10月。
    林誠二，債法總論新解－體系化解說(下)，二版第二刷，瑞興圖書股份有限公司，2017年8月。
    林誠二，債法各論新解－體系化解說(上)，三版一刷，瑞興圖書股份有限公司，2015年6月。
    邱聰智(姚志明校訂)，新訂債編通則(上)，新訂二版，自版，2013年9月。
    邱聰智(姚志明校訂)，新訂債法各論(上)，初版第二刷，元照出版公司，2008年8月。
    洪誌宏，消費者保護法，四版一刷，五南出版，2019年9月。
    孫森炎，民法債編總論上冊，修訂版，自版，2020年4月。
    孫森炎，民法債編總論下冊，修訂版，自版，2020年4月。
    陳自強，契約之內容與消滅，三版，元照出版有限公司，2016年3月。
    黃立，民法債編總論，二版三刷，元照出版公司，2002年9月。
    楊淑文，新型契約與消費者保護法，二版第一刷，元照出版公司，2006年4月。
    楊淑文，消保法與民法之分與合，初版第一刷，元照出版有限公司，2013年8月。
    楊芳賢，民法債編總論上，初版一刷，三民書局有限公司，2016年8月。
    楊芳賢，民法債編總論下，初版一刷，三民書局有限公司，2017年1月。
    劉春堂，民法債編通則(一)契約法總論，增修版第一刷，三民書局有限公司，2011年12月。
    劉春堂，民法債編各論(上)，初版第七刷，新學林出版股份有限公司，2018年10月。
    鄭冠宇，民法債編總論，三版，新學林出版股份有限公司，2019年8月。

    二、期刊論文(依作者姓名筆劃排列)
    王澤鑑，債務不履行法的變遷—違約責任與損害賠償(下)，法令月刊，第67卷，第10期，2016年10月，頁1-28。
    尤重道，定型化契約之概念與法律效果暨實務見解分析，消費者保護研究，第17期，2011年12月，頁153-197。
    阮富枝，消保法上消費關係及審閱期間之若干爭議問題-兼與曾品傑教授所撰「債法特別法之發展-從民商合一到消費關係」一文對話，台灣法學雜誌，第178期，2011年6月，頁73-99。
    林誠二，消保法定型化契約應記載事項之效力，月旦法學教室，第52期，2007年2月，頁10-11。
    姚志明，消費爭議與民法及消保法適用之問題－以商品買賣責任為例，月旦法學雜誌，第110期，2004年6月，頁9-26。
    姚志明，契約法總論：第四講 契約之效力(中)，月旦法學教室，第80期，2009年6月，頁53-64。
    胡博硯、張祐齊，論消費者保護法的行政監督與基本權保障，國會月刊，第44卷第1期，2016年1月，頁47-72。
    黃立，消費者保護法：第四講 消保法的定型化契約條款(一)，月旦法學教室，第15期，2004年1月，頁98-107。
    黃立，消費者保護法：第五講 消保法的定型化契約條款(二)，月旦法學教室，第16期，2004年2月，頁76-84。
    黃松茂，買賣標的物之自始瑕疵與不完全給付之損害賠償－評最高法院103台上2631號及105台上2245號，台灣法學雜誌，第371期，2019年7月，頁261-269。
    陳自強，買賣物之瑕疵債務不履行一般規定之適用，月旦法學雜誌，第214期，2013年3月，頁241-264。
    陳自強，買賣物之瑕疵擔保規定之法律性質，月旦法學雜誌，第213期，2013年2月，頁194-216。
    陳忠五，不誠實廣告與夾層屋買賣契約(下)-實務上相關判決之綜合評釋，台灣法學雜誌，第3期，1999年8月，頁70-91。
    陳忠五，不誠實廣告與溫泉住宅買賣契約-最高法院101年度台上字第246號判決評釋，台灣法學雜誌，第219期，2013年3月，頁35-48。
    陳忠五，2015年消費者保護法修正評論，台灣法學雜誌，第310期，2016年12月，頁3-30。
    陳忠五，不誠實廣告與懲罰性賠償金-最高法院101年度台上字第122號判決評釋，台灣法學雜誌，第229期，2013年8月，頁101-116。
    陳聰富，契約定型化自由的管制，月旦法學雜誌，第91期，2002年12月，頁17-26。
    陳聰富，臺灣民法誠信原則之實務發展，月旦民商法雜誌，第62期，2018年12月，頁5-25。
    陳櫻琴，不實廣告保護法益之研究-「廣告詐欺犯罪」之省思，中原財經法學，第5期，1998年12月，頁229-290。
    陳汝吟，新修正消保法對拋棄定型化契約審閱期間之規範與實務影響，華岡法粹，第60期，2015年12月，頁1-28。
    曾品傑，我國型化契約法之發展，月旦法學雜誌，第260期，2017年1月，頁86-103。
    曾品傑，論消費者健康與安全之人權保障暨其界線-最高法院關於轎車缺陷之判決評釋，財產法暨經濟法，第3期，2005年9月，頁77-115。
    詹森林，消保法與預售屋買賣定型化契約，臺大法學論叢，第27卷第4期，1998年7月，頁99-115。
    詹森林，受僱人執行職務之侵行為與僱傭人之消保法懲罰性賠償金責任—最高法院97年度台上字第2315號判決之研究，台灣法學雜誌，第142期，2009年12月，頁53-72。
    詹森林，消保法懲罰性賠償金責任之過失應否限於重大過失—臺灣高等法院高雄分院97年度上字第81號民事判決之評析，月旦裁判時報，第4期，2010年8月，頁50-59。
    詹森林，消保法發展專題回顧：定型化契約之理論與實務發展，臺大法學論叢，第43卷特刊，2014年11月，頁1346-1387。
    詹森林，買賣之物之瑕疵擔保—民法第354條最近重要實務分析，月旦法學雜誌，第261期，2017年2月，頁37-49。
    詹森林，消費者保護法之定型化契約最新實務發展，月旦法學雜誌，第91期，2002年12月，頁28-50。
    楊宏暉，對預售屋廣告的契約期待與保護，財經法暨經濟法，第25期，2011年3月，頁29-80。
    謝哲勝，消費者的定型化契約審閱期，月旦法學教室，第56期，頁8-9。
    戴志傑，懲罰性賠償金數額計算基礎的「損害額」應否包含非財產上損害？—我國消保法近十年的司法判決分析與檢討，靜宜法學，第4期，2015年6月，頁95-165。
    顏廷棟，開放空間違規使用之法律問題探討，消費者保護研究，第19輯，2015年2月，頁1-26。

    三、學位論文(依作者姓名筆劃排列)
    何垂芬，預售屋交易紛爭分析，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2008年6月。
    林睿玥，預售屋買賣典型糾紛之研究，東吳大學法學院法律學系碩士班碩士論文，2017年7月。
    陳臻蓉，預售屋買賣相關爭議研究，東吳大學法學院法律學系碩士在職專班財經法律組碩士論文，2017年7月。
    楊欣玲，定型化契約應記載及不得記載事項之行政規制合憲性-從預售屋買賣之實務判決觀察，國立中正大學法律學研究所碩士論文，2013年7月。
    謝伯佶，預售屋糾紛之研究-以兩岸比較法觀點為例，開南大學法律學系碩士論文，2015年1月。

    四、網路資料
    司法院全球資訊網 https://www.judicial.gov.tw/tw/mp-1.html
    行政院官網 https://www.ey.gov.tw/Page/A9D9E4133525AD0B
    公平交易委員會官網 https://www.ftc.gov.tw/internet/main/index.aspx
    月旦法學知識庫 http://www.lawdata.com.tw/
    法源法律網 https://www.lawbank.com.tw/
    臺灣碩博士論文加值系統 https://ndltd.ncl.edu.tw/cgi-bin/gs32/gsweb.cgi?o=d
    中華民國法務部主管法規查詢系統https://mojlaw.moj.gov.tw/LawContentReason.aspx?LSID=FL001351&LawNo=227
    Description: 碩士
    國立政治大學
    法學院碩士在職專班
    106961006
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0106961006
    Data Type: thesis
    DOI: 10.6814/NCCU202001780
    Appears in Collections:[法學院碩士在職專班] 學位論文

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