政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/123225

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Title:	地主出租土地供建商興建商業大樓之稅務規劃 The Tax Strategy of Landlord in Leasing Land to a Real Estate Company for Constructing a Commercial Building
Authors:	林秀玲 Lin, Hsiu-Ling
Contributors:	陳明進 Chen, Ming-Chin 林秀玲 Lin, Hsiu-Ling
Keywords:	租地建屋土地租賃地上權房地合一實價登錄實質課稅原則
Date:	2019
Issue Date:	2019-05-02 14:42:43 (UTC+8)
Abstract:	當建商在缺乏土地資金又欲規劃建造大型購物商場時，很多建商會尋找地主合作以規劃投資興建方案。本論文由文獻回顧與個案研究，探討地主在建商所提議的條件下，以其擁有之土地出租予建商的可行方案，以歸納出各方案之收入、淨利、及最終稅負金額之結果，作為提供地主財務及稅務規劃之參考。本研究歸納出以下參考建議： 1. 有關土地開發議題涉及許多土地相關稅務法令及建築法規，隨地主持有之土地規模大小不同，土地型態不同，不動產政策及稅務法令之修正等因素，土地開發與否往往涉及複雜的法律關係及風險，建議地主在不同方案下應考量其資金、法令、所得、稅金、傳承及風險等之優劣，綜合分析結果才能作出最佳決策方案。 2. 租地建屋之契約為雙方基於合作之合意基礎下之不動產租賃契約，建商與地主基於各自目的及意向之不同而可能產生多種型態的租賃契約，租賃契約伴隨著複雜的權利與義務關係，因此，建議地主與建商簽訂契約前，應詳盡了解契約條款的權益關係，要求訂定對地主保障條款的風險考量應優先於稅負。 3. 雖然本論文分析結果，由地主成立資產管理公司提供土地供該公司負責出租及營建的規劃，在稅金上為最佳方案，惟仍應注意實質課稅原則之風險，公司組織之設立及交易安排若實質上僅為地主規避稅負之目的，恐會引起稅務機關以實質課稅原則將所得直接歸併課徵個人地主所得稅之風險。因此，建議地主設立資產管理公司應有正當之商業理由且交易應具實質經濟意涵。同時隨著公司規模大小之不同，亦可評估我國稅務申報上特有之書審、所得額標準、同業利潤標準及會計師簽證等各種申報方式之優劣，確保能在不違法的前提下達到最佳節稅效果。 4. 地主除了考量租賃期間之權益外，仍應考量租期到期後由其取得商場未來經營權時之相關營運風險及如何確保保留祖產之初衷。
Reference:	一、書籍 1. 楊松齡，2017，實用土地法精義，台北：五南出版社。 2. 劉春堂，2011，民法債編通則（一）契約法總論，台北：三民書局。 3. 王裕發，2011，租地建屋課稅之研究，財政部100年度研究報告，財政部中區國稅局。二、論文 1. 李宏志，2008，從債權物權化論土地登記之效力，逢甲大學土地管理所碩士論文。 2. 許智淵，2017，我國不動產政策調控措施分析與高資產個人租稅規劃，國立政治大學會計研究所碩士論文。 3. 郭泙君，2018，土地傳承之財務與稅務探討，國立政治大學經營管理碩士學程國際金融組，碩士論文。 4. 莊子華，2012，租地建屋與買賣不破租賃競合之研究，東吳大學法律學系碩士在職專班法律專業碩士班論文。 5. 黃德政，2005，運用模糊層級分析法於消費者購買租地建屋產品意願之研究—以台北仁濟醫院為例，逢甲大學建築及都市計畫碩士在職專班碩士論文。三、期刊 1. 封昌宏，2017，承租人以建物抵付租金之扣繳稅款爭議─最高行政法院 104年度判字第62號判決，月旦會計實務研究，創刊號，頁133-139。 2. 花敬群，2013，不動產稅制改革議題與策略，當代財政，第36期，頁 9-23。 3. 李靜雯，1996，地主與建設公司合建型態與稅賦分析，台灣地政，第 122期，頁37-44。 4. 利秀蘭，2011，不動產相關稅制之研究，經濟研究，第12期，頁73- 99。 5. 許崇源，2018，租地建屋收益與費用之認列與衡量：兼論財務與稅務會計之處理（上），會計師季刊，276期，頁68-71。 6. 蔡進閱、朱應龍、顏嘉致、楊慶威、林育貞、賴沿駿，2014，實現租稅公平正義作法之探討－以不動產實價課稅為例，T&D飛訊，第183 期，頁1-4。 7. 黃曉微，2010，基地租賃之相關問題探討—以基地租賃期限為中心，真理財經法學，第4期，頁159-194。
Description:	碩士國立政治大學經營管理碩士學程(EMBA) 106932130
Source URI:	http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0106932130
Data Type:	thesis
DOI:	10.6814/THE.NCCU.EMBA.072.2019.F08
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