政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/122301
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    題名: 不動產收益資本化率研究-市場萃取法之分析
    A Study on the Real Estate Capitalization Rate – The Analysis of Market Extract Method
    作者: 張桂琪
    Chang, Kuei-Chi
    貢獻者: 林左裕
    Lin, Tsoyu Calvin
    張桂琪
    Chang, Kuei-Chi
    關鍵詞: 收益資本化率
    市場萃取法
    特徵價格
    Capitalization rate
    Market extract method
    Hedonic price model
    日期: 2019
    上傳時間: 2019-02-12 15:51:34 (UTC+8)
    摘要: 收益資本化率是不動產淨收益推估不動產價值時所採用的比率，與不動產市場上習慣所稱的報酬率、收益率不同，市場慣用的報酬率是以毛租金收益為基礎，收益是未扣除相關稅費及折舊的毛租金收益，其與不動產價值比率即為報酬率，與金管會要求保險業之年化收益率定義一致。估價報告書的收益資本化率則是淨收益與不動產價值的比值，而估價師推估之收益資本化率又因折舊費用提存方式不同而產生數值之差。
    本文以台北市商業辦公室作為研究對象，從實務角度以332本估價報告書之估值結果分析估價師評估收益資本化率方法及過程，進而比較估價師以市場萃取法推估之收益資本化率與特徵價格模型衡量結果是否存有差異。實證結果顯示，估價師運用市場萃取法所估計之毛租金資本化率，在台北市行政區域中除大安區外，其餘行政區均於高於金管會規定保險業之最低年化收益率，但相對於市場案例所建構租買廻歸模型之預測值，估價師萃取之毛租金資本化率有低估現象，以致不動產價值整體約高估3%-5%，以個別行政區來看，對估值影響介於 -6% ~ 12%間，整體而言，尚在估價技術規則規範之不動產買賣議價空間範圍內。建議估價師在技術規則未明確規範前，應自律將萃取區間限縮在20%以內，以提升估價報告書之公信力。
    Capitalization rate is the ratio used to covert net income into the real estate value, which is different from the rate of return. The rate of return is based on the gross income before deducting the vacancy and collection loss, operating expenses, and depreciation. It is consistent with the definition of the annualized rate of return of the life insurance industry required by the Financial Supervisory Commission (FSC).
    This paper takes the commercial office buildings in Taipei as research samples, and compares the capitalization rates from 332 appraisal reports through market extract method with those estimated from the Hedonic Price Model. Results show that gross capitalization rates from the market extract method by appraisers are higher than the minimum annualized rate of return of the insurance industry required by the FSC in all administrative districts except Da-An District, but lower than the predicted value from the Hedonic Price Model. The value of real estate is thus estimated to be over-estimated by 3%-5%. In terms of individual administrative regions, the deviation on valuation is between -6% and 12%, which still falls within the accepted range required by the Appraisal Ordinance. This paper finally implies that the capitalization rate through the extract method should be limited within 20% to enhance the creditability of appraisal reports.
    參考文獻: 一、專書
    林左裕，2014，不動產投資管理，第五版，台北，智勝文化。
    邱皓政，2015，量化研究與統計分析，第五版，台北：五南。陳奉瑤，2011，不動產估價行為研究，初版，台北，中國地政研究所。
    梁仁旭、陳奉瑤，2014，不動產估價，第三版，台北，中國地政研究所。
    梁仁旭，2015，折舊、逆折舊-不動產投資、估價的觀點，初版，台北，中國地政研究所。
    賴碧瑩，2009，現代不動產估價-理論與實務，初版，台北，智勝文化。
    二、中文期刊論文
    江穎慧，2009，不動產自動估價與估價師個別估價之比較-以比較法之案例選取、權重調整與估值三階段差異分析，住宅學報，第18卷，第1期，頁39-62。
    吳孟璇、梁仁旭，2016，台北市高房價成因剖析-以租價關係、總體因素與預期因素探討，土地經濟年刊，第27期，頁53-81。
    林祖嘉、馬毓駿，2007，特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用，住宅學報，第 16 卷，第2期，頁 1-22。
    梁仁旭，2005，收益法應用之問題探討，土地問題研究季刊，第4卷，第3期，頁72-83。
    梁仁旭，2012，不動產價值逆折舊之探討，住宅學報，第21卷，第2期，頁71-90。
    梁仁旭，2015，資本化率屋齡效果之比較分析，台灣土地研究，第18卷，第1期，頁83-113。
    陳奉瑤、楊依蓁，2007，個別估價與大量估價準確性分析，住宅學報，第16卷，第2期，頁67-84。
    陳威霖、梁仁旭，2011，公允價值與市場價值概念之分析，土地問題研究季刊，第10卷，第3期，頁 94-99。
    陳金田，2016，我國壽險業投資國內不動產概況及投資收益率相關規範之探，土地問題研究季刊，第15卷，第1期，頁2017-117。
    彭建文、楊宗憲，2007，自動估價系統對不動產估價師之潛在衝擊分析，住宅學報，第 16 卷，第1期，頁79-98。
    曾建穎、張金鶚、花敬群，2005，不同空間、時間住宅租金與其房價關聯性之研究─台北地區之實證現象分析，住宅學報，第 14 卷，第2期，頁27-49。
    廖咸興，1997，不動產評價模式特徵價格法與逼近調整法之比較，住宅學報，第5期，頁17-35。
    謝國松，2013，折現率與資本化率，會計研究月刊，329期，頁128-137。
    龔永香、江穎慧、張金鶚，2007，客觀標準化不動產估價之可行性分析-市場比較法應用於大量估價，住宅學報，第 16 卷，第2期，頁23-42。
    三、博、碩士論文
    江穎慧，2009，不動產價格之估值認知與調整-估價行為、大量估價與估值機率之研究，國立政治大學地政學系博士論文。
    李昀叡，2006，收益資本化率之分析與應用-以台北市住宅為例，國立台北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文。
    翁業軒，2008，投資者理性預期之研究-以台北地區住宅資本化率為例，國立政治大學地政學系碩士論文。
    翁于涵，2013，收益資本化率之研究-以時間、空間、產品類型探討，國立台北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文。
    高裕政，2017，異常住宅價格檢測與處理之研究-以個別估價觀點分析，國立政治大學地政學系碩士在職專班論文。
    張怡文，2007，特徵價格法在住宅大量估價模型中的延伸-分量迴歸之應用，國立政治大學地政學系碩士論文。
    張又升，2009，商用辦公室收益資本化率之研究-以台北市為例，國立政治大學地政學系碩士在職專班論文。
    陳金田，2017，客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例，國立政治大學地政學系碩士在職專班論文。

    四、英文期刊
    Accetta, G.J., 1998, “Supporting Capitalization Rates”, The Appraisal Journal; Oct 1998, 371-374.
    Ambrose, B.W. and Nourse, H.O., 1993, “Factors Influencing Capitalization Rates”, The Journal of Real Estate Research, Vol.8, No.2, 221-237.
    Beracha, E., Downs, D.H. and Mackinnon, G., 2017, “Are High-Cap-Rate Properties Better Investments?”The Journal of Portfolio Management, 43(6)162-178.
    Chervachidze, S., J. Costello, and W. Wheaton,2009,“The Secular and Cyclic Determinants of Capitalization Rates- The Role of Property Fundamentals, Macroeconomic Factors, and Structural Changes”, Journal of Portfolio Management, 35(5): pp. 50-69.
    Chervachidze, S. and W. Wheaton, 2013, “What Determined the Great Cap Rate Compression of 2000-2007, and the Dramatic Reversal during the 2008-2009 Financial Crisis？” Journal of Real Estate Finance and Economics, 46：208-231.
    Cohen, A.C., 1979, “Extracting Cap Rates”From the Markets”：Beware”, The Appraisal Journal, July 1979,370-373.
    Clayton, J., Ling, D.C. and Naranjo, A., 2008, “Commercial Real Estate Valuation:Fundamental Versus Investor Sentiments, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 38(1): 5-37.
    Devaney,M., 2005, “Deconstructing Overall Capitalization Rates”, The Appraisal Journal, April 2005, 68-77.
    Dipasquale, D., and Wheaton W.C., 1992, “The Markets For Real Estate Assets and Space: A Conceptual Framework”, Journal of The American Real Estate and Urban Economics Association, Summer, No.20: 181-197
    Lennhoff,D.C., 2011, “Direct Capitalization：It Might Be Simple But It Isn’t That Easy”, The Appraisal Journal, Winter 2011, 66-73.
    McDonald, J. F. and S. Dermisi, 2009,”Office Building Capitalization Rates- The Case of Downtown Chicago”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 39(4): pp. 472-485.
    Netzell, O. ,2009,“A Study of Micro-Level Variation in Appraisal-Based Capitalization Rates”, Journal of Property Research, 26(3): pp. 235-263.
    Rosen, S. ,1974, “Hedonic Price and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”, Journal of Political Economy,32: pp.34-55.
    Sivitanidou, R. and Sivitanides, P.,1999, “Office Capitalization Rates: Real Estate and Capital Market Influences”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 18(3): pp. 297-322.
    Strickland, T.L, 1999, “Extracting Overall Capitalization Rates From The Market-A Review of Basic Considerations”, Assessment Journal; Sep/Oct;6(5), 17-21.
    Sevelka, T., 2004, “Where the Overall Cap Rate Meets the Discount Rate”, The Appraisal Journal, April 2004, 135-146.
    描述: 碩士
    國立政治大學
    地政學系碩士在職專班
    104923030
    資料來源: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0104923030
    資料類型: thesis
    DOI: 10.6814/THE.NCCU.MPLE.001.2019.A05
    顯示於類別:[地政學系] 學位論文

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