政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/106922
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    题名: 不動產仲介經紀業說明義務及其違反之民事責任之研究
    A study on the explanation obligation of the real estate brokerage and its civil liability
    作者: 李品諭
    贡献者: 張鈺光
    李品諭
    关键词: 不動產仲介業
    說明義務
    交易資訊
    日期: 2017
    上传时间: 2017-03-01 17:22:19 (UTC+8)
    摘要: 不動產交易標的金額高昂且程序繁瑣，一般民眾經驗不足，對於交易資訊之調查及理解能力有所不足，為能取得不動產交易正確之相關資訊，並尋找最適合自己的交易對象，乃藉由專業之不動產仲介業代為處理相關事宜。
    「仲介」二字在我國民法中並無明確規範，而不動產經紀業管理條例偏向於「管理」經紀業，對於仲介法律關係亦無明確規範，則相關權利、義務尚有賴於學說及實務判決加以補充。現行不動產交易相關法律，仲介業除了受專法約制或遵守善良管理人之籠統概念外，對於交易實務上該說明那些特定或至少範圍的義務或責任未有清楚規範，而僅能藉由行政機關所規範之不動產說明書應記載及不得記載事項之內容來加以控制。為避免需要強制揭露的規定不具體，使得應清楚規範的標準漫無邊際，完善的資訊範圍標準實有必要。除以不動產經紀業管理條例為執法依據之外，個案中亦須視契約之性質，回歸民法之相關規定加以參酌以為價值之補充，以健全不動產之交易秩序，並同時保障消費者之權益。本文將不動產仲介業之說明義務區分為三部分，分別是法律及行政管制明文規定之說明義務範圍、基於契約內容之說明義務範圍、參酌學說及實務見解解釋而來之範圍，藉此建構我國對於不動產仲介經紀業說明義務之範圍及程度之判定標準。
    我國法律或學說上，關於說明義務與資訊提供義務基本上未做區分。「說明」並非單純地朗讀，而是將對締結契約具有重大決定性的資訊，提供給他方知悉，並使其明白資訊中的內涵。不動產仲介業應說明而不為說明或是不完全說明，即是違反了說明義務。而因故意或過失違反說明義務者，應承擔損害賠償責任或將喪失報酬請求權。在法律上未將說明義務明文具體規範前，有時難以做出有利於資訊弱勢之方之判定。若能對於不實說明、不利益事實之不說明予以明文規定，如此只要業者有上述情形，將可認定該行為可能致使交易者誤信。完善的法律，不僅是對一般買賣交易者給予保護、救濟，使各種紛爭回歸到法律面向尋求解決，就長期不動產交易發展而言，亦是建立一個大家都能安心進行交易之不動產環境。
    參考文獻: 一、中文參考文獻
    (一)專書
    1.王澤鑑，1996，『民法學說與判例研究(四) 』，作者自版。
    2.王澤鑑，2010，『法律思維與民法實例』，台北：三民。
    3.王澤鑑，2012，『債法原理』，台北：三民。
    4.司法院第四廳編輯，1990，『司法研究年報第十輯上冊』，司法院。
    5.何邦超、林永汀，1991，『不動產仲介法律實務』，台北：永然文化。
    6.李永然，2001，『不動產交易與管理之法律寶典』，新北：正中。
    7.李永然，2012，『代銷．仲介紅不讓』，台北：永然文化。
    8.李芳南，2001，『不動產仲介法律實務精解』，台北：永然文化。
    9.林旺根，1999，『不動產經紀法之實用權益』，台北：永然文化。
    10.邱聰智，2002，『新訂債法各論(中)』，台北：元照。
    11.姚志明，2003，『誠信原則與附隨義務之研究』，台北：元照。
    12.曾品傑，2000，『房屋仲介契約之研究』，台北：蔚理。
    13.黃立，2006，『民法債編總論』，自版(三版)。
    14.劉春堂，2007，『民法債編各論(中) 』，作者自版。
    15.魏大喨，1989，「不動產仲介契約之研究」，收錄於『司法研究年報第十輯上冊』，司法院第四廳編輯。
    (二)期刊論文
    1.向明恩，2011，「前契約說明義務之形塑與界線－評基隆地方法院九十二年度訴字第三四二號民事判決」，『月旦法學雜誌』，第190期，頁171-187。
    2.向明恩，2012，「不動產經紀業者對凶宅之告知和調查義務-台北地院99訴2744」，『台灣法學』，第191期，頁177-181。
    3.林更盛，2009，「論契約控制的相關理論-從John Rawls的正義理論談起」，『東海大學法學研究』，第30期，頁1-73。
    4.陳立夫，2006，「不動產說明書與說明義務」，『土地問題研究季刊』，第5卷第3期，頁21-28
    5.陳立夫，2006，「從日本法觀點檢討我國不動產說明書與解說之問題-以不動產仲介業務為中心」，『台灣本土法學雜誌』，第87期，頁5-21。
    6.陳忠五，1999，不誠實廣告與夾層屋買賣契約─實務上相關判決之綜合評釋（上），『台灣本土法學雜誌』，第2期，頁66-87。
    7.曾品傑，2004，「斡旋金契約之實務問題研究」，『公平交易季刊』，第12卷第1期，頁35-98。
    8.曾品傑，2007，「論資訊提供義務-從緘默詐欺談起」，『東海大學法學研究』，第27期，頁57-113。
    9.曾品傑，2011，「不動產仲介法之實務問題」，『全國律師』，第15卷第12期，頁4-17。
    10.楊宏暉，2009，「誠信原則與契約締結相關說明義務的合理性」，『法學叢刊』，第54卷第3期，頁111-164。
    11.謝哲勝，1998，「不動產仲介的法律關係與斡旋金的法律效力」，『人文社會科學集刊』，第10卷第1期，頁79-129。
    (三)會議論文
    1.向明恩，2012，「專業不動產仲介業之契約責任圖像-聚焦於司法實務之判決」，論文發表於 < 2012不動交易與仲介法制學術研討會>，國立政治大學地政學系、國立台北大學不動產與城鄉環境學系、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會：台北，2012年10月20日。
    2.黃靖媛，2012，「房仲人員提供不動產說明書若干問題之探討」，論文發表於 < 2012不動交易與仲介法制學術研討會>，國立政治大學地政學系、國立台北大學不動產與城鄉環境學系、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會：台北，2012年10月20日。
    (四) 學位論文
    1.楊宏暉，2009，『締約前資訊義務之研究』，政大法律研究所博士論文：台北。
    2.廖政雄，2014，『不動產仲介業說明義務之研究-以債權債務關係為中心』，政大地政研究所在職專班碩士論文：台北。
    (五) 其他
    1.內政部編印，2002，「不動產經紀業管理條例制定實錄」，內政部地政司。
    2.台北市地政局，2013，「台北市不動產交易安全手冊」。
    3.朱南玉，2007，「不動產交易糾紛產生原因及其處理機制之研究」，內政部委託研究報告。
    4.財團法人國土規劃及不動產資訊中心，2007，「內政部住宅交易安全制度規劃專業服務案成果報告」，內政部。
    二、網路參考資源
    1.大法網(http://www.lawnet.com.tw/asp/ePaperDetail.asp?epID=44)
    2.內政部不動產資訊平台(http://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx)
    3.內政部地政司全球資訊網(http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/)
    4.司法院法學資料檢索系統(http://jirs.judicial.gov.tw/FJUD/)
    5.全國法規資料庫(http://law.moj.gov.tw/)
    6.行政院消費者保護會(http://www.cpc.ey.gov.tw/Default.aspx)
    描述: 碩士
    國立政治大學
    地政學系
    100257024
    資料來源: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0100257024
    数据类型: thesis
    显示于类别:[地政學系] 學位論文

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